Local commercial
Choisir un local commercial adapté à ses activités est une étape cruciale pour tout entrepreneur. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour trouver la perle rare, notamment l’emplacement, la surface et le budget. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les principaux critères à considérer pour faire le bon choix parmi les différentes annonces de bureaux commerciaux et locaux commerciaux disponibles sur le marché.
L’emplacement : un critère primordial pour votre local commercial
L’emplacement du local commercial pour une location est sans doute le critère le plus important dans le choix d’un local commercial, en terme de recherche. En effet, il aura un impact direct sur la visibilité de votre entreprise et sur la fréquentation de votre clientèle. Voici quelques points à analyser :
- La zone géographique de votre recherche : optez pour une implantation au centre d’une zone attractive, dynamique et bien desservie par les transports en commun.
- La proximité avec la clientèle cible : assurez-vous que le local soit situé près des clients que vous souhaitez atteindre, en plein centre ville par exemple.
- La présence de concurrents : préférez un emplacement avec peu de concurrence directe, afin de maximiser vos chances de réussite.
- Le stationnement : vérifiez qu’il y a suffisamment de places de parking à proximité pour faciliter l’accès à votre local. Le client ne doit pas faire une recherche précise et longue pour se garer.
La surface et l’agencement du local commercial
Après avoir identifié la zone géographique idéale de recherche d’un local commercial pour votre location et activité, il est important de déterminer la surface nécessaire pour exercer votre activité dans les meilleures conditions. Voici quelques conseils :
- Evaluez vos besoins pour un local commercial : tenez compte des équipements et du stockage nécessaires, ainsi que du nombre d’employés et de clients susceptibles de fréquenter le local en même temps.
- Anticipez l’évolution de votre activité : prévoyez une marge de manœuvre suffisante pour faire face à un éventuel développement de votre entreprise à court ou moyen terme.
- Considérez l’agencement du local commercial : assurez-vous qu’il soit fonctionnel et adapté à votre activité (espaces de vente, bureaux, réserves, etc.).
Les normes de sécurité et d’accessibilité
Pour être aux normes, un local commercial doit répondre à plusieurs exigences en matière de sécurité et d’accessibilité pour vos activités :
- Le local pour une location, ou recherche de vente, doit être conforme aux normes incendie et disposer d’installations électriques aux normes.
- Il doit également être accessible aux personnes à mobilité réduite (rampes d’accès, portes larges, recherche de mobilité, sanitaires adaptés, etc.).
- Enfin, il est essentiel de vérifier que le local respecte les règles d’urbanisme en vigueur dans la zone concernée comme en centre ville de Lyon et Paris centre.
Le budget à prévoir pour votre local commercial
Le coût d’un local commercial pour une location, ou en recherche de vente est un élément clé à prendre en compte lors de votre recherche pour vos activités. Pensez non seulement au loyer ou au prix d’achat du bien, mais aussi aux charges et taxes associées :
- Le loyer/achat : renseignez-vous sur les prix pratiqués dans le secteur (centre ville ou périphérie) pour évaluer la rentabilité de votre investissement.
- Les charges : informez-vous sur les charges locatives et les frais d’entretien (chauffage, électricité, eau, etc.) afin d’estimer vos dépenses mensuelles.
- Les taxes : prenez en compte la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et, le cas échéant, la contribution économique territoriale (CET).
Les aides et dispositifs de financement
N’oubliez pas de vous renseigner sur les différentes aides et dispositifs de financement qui peuvent vous aider à concrétiser votre projet d’implantation d’activités pour un local commercial (même dans le cadre d’une location) :
- Les subventions et prêts bonifiés proposés par les collectivités locales dans le cadre de votre recherche.
- Les dispositifs d’aide à l’installation en zones franches urbaines (ZFU).
- L’accès à des garanties bancaires pour faciliter l’obtention d’un crédit immobilier professionnel.
Le bail commercial : un point à ne pas négliger
Lorsque vous avez identifié le local commercial répondant à vos critères, il est important de bien étudier les conditions du bail proposé par le propriétaire :
- La durée : un bail commercial classique a une durée minimale de 9 ans, mais il peut être plus court dans certains cas (bail dérogatoire, bail précaire).
- Les clauses relatives au loyer : vérifiez les modalités de révision du loyer et les éventuelles charges locatives à prendre en charge.
- Le droit au renouvellement du bail : assurez-vous que le propriétaire ne pourra pas refuser le renouvellement de votre bail sans motif valable.
- Les travaux : examinez les dispositions concernant la répartition des frais de travaux entre le locataire et le propriétaire.
En somme dans le cadre d’une location, recherche de vente ou d’un achat pour vos activités, choisir un local commercial adapté à son activité est une décision stratégique qui doit être mûrement réfléchie. En tenant compte des différents critères abordés dans cet article, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour trouver le local idéal pour développer votre entreprise.
Agence Immobilière commercial spécialisée dans l'estimation
Le cabinet Perfia accompagne les investisseurs professionnels, experts ou débutants, pour estimer, vendre, aide de recherche ou acheter leurs boutiques, bureaux, location et local commercial ou entrepôts.
Dès sa création, Perfia s’est tourné vers le marché professionnel. Ce choix de murs commerciaux est justifié par la dégradation de la rentabilité des investisseurs dans le secteur résidentiel, dû à l’augmentation des prix du foncier et aux contraintes réglementaires trop pénalisantes pour les propriétaires
Nos experts estiment avec précision la valeur vénale de chaque nouveau local commercial à vendre pour que la vente soit rapide et rentable, mais également pour la location et recherche d’achat. Perfia est plus qu’un agent immobilier, le cabinet est un expert spécialisé dans l’immobilier commercial et le bail commercial.
Les locaux commerciaux
Les critères d’estimation d’un local commercial, pour la location ou une vente dans le cadre d’activités, sont différents de ceux de l’habitation, voici quelques éléments pour mieux comprendre.
LES PRINCIPAUX CRITÈRES D'ESTIMATION D'UN LOCAL COMMERCIAL
- L’emplacement du local commercial pour vos activités(comme à Paris par exemple)
- La qualité du bial commercial
- Le rendement net du local
- L’affectation
- La notion « libre ou occupé »
- L’équipement du local, notamment la présence d’un extracteur d’air
- Le type d’activité que la copropriété autorise
- L’étude de la zone de chalandise
L'EMPLACEMENT
Il est évident qu’un local situé dans une voie très passante ou un lieu bien desservi aura plus de valeur que s’il se trouve dans une ruelle isolée ou un quartier périphérique. Mais tout dépend de l’activité qui s’installera pour les murs commerciaux.
LE BAIL COMMERCIAL, LA CLEF DE L'INVESTISSEMENT
La qualité du bail en place est en revanche un élément essentiel dans le cadre de vos activités. Il permet , via une agence immobilière commercial, de connaître l’étendue des garanties, les conditions liées aux charges récupérables, la destination, l’affectation et bien d’autres points essentiels.
LA NOTION DE RENDEMENT POUR ESTIMER VOTRE LOCAL COMMERCIAL
Le rendement concerne un bien immobilier qui est loué ou dont la valeur locative peut être estimée, même pour des activités. Actuellement, la rentabilité des locaux commerciaux varie entre 4 et 8%.
Le rendement est un critère important pour la vente d’un local commercial, car la majorité des acquéreurs achètent pour louer. Le rendement est donc un critère beaucoup plus important pour un acheteur que le prix au m2.
Pour calculer la rentabilité d’un local commercial, il est impératif de calculer son rendement locatif. Cela permet d’estimer le retour sur investissement.
En effet, le rendement d’un local professionnel avec une agence immobilière commercial s’appuie principalement sur le montant de l’investissement pour vos activités, c’est-à-dire le prix d’achat du local, et sur le loyer perçu. Il faut alors calculer le nombre de mois de loyer nécessaires au remboursement du prix d’achat. Il ne faudra pas oublier de rajouter les frais annexes, tels que les frais de notaires ou les éventuels travaux effectués.
Il est donc primordial de bien maitriser l’estimation de la valeur locative pour déduire le prix d’estimation d’un local.
LA NOTION D'AFFECTATION DE VOTRE LOCAL
L’affectation est un élément déterminant pour valoriser des murs de boutique via une agence immobilière commercial.
Plus l’affectation sera large, c’est-à-dire plus grande, plus variée sera la possibilité d’activités, plus les murs vaudront cher.
VOTRE LOCAL EST-IL OCCUPÉ OU LIBRE ?
- Contrairement aux locaux d’habitation, les locaux commerciaux se vendent en général de 15 à 30% plus cher s’ils sont occupés par un locataire.
- L’incidence sur le prix varie en fonction de la qualité du locataire et du bail.
Il est souvent nécessaire de trouver un bon locataire et de lui louer le local pour le vendre au meilleur prix.
L’ETAT ET L’EQUIPEMENT DU LOCAL
L’état des locaux pour des activités : la valeur du fonds comme en centre ville (comme à Lyon ou à Paris) est directement impactée par l’espace des locaux concernés. L’état général est aussi un critère à prendre en compte, tout comme l’état des outils de travail.
LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
Si votre local commercial fait partie d’une copropriété au centre ville, assurez-vous que le règlement de celle-ci ne soit pas restrictif quant à l’affectation de vos murs.
LA ZONE DE CHALANDISE
La détermination de la zone de chalandise par une agence immobilière commercial (comme à Lyon ou à Paris), c’est-à-dire de le zone d’influence de votre local commercial comme en centre ville, ne peut se faire qu’en acquérant une très bonne connaissance du site. Vous devrez y avoir passé quelques jours en arpentant les rues, en observant attentivement ce qui s’y passe, de manière à pouvoir répondre aux questions suivantes :
- Comment vit le quartier à différents moments de la journée ?
- Quels sont les lieux les plus animés ?
- Quels sont les commerces qui semblent le mieux fonctionner ?
- Comment y circule-t-on ? etc.
Munissez-vous d’un plan de la ville et du centre, d’un bloc-notes et faites appel à votre bon sens !
« L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » est une expression bien connue pour valoriser des murs commerciaux comme en centre ville de Lyon ou Paris. Mais d’autres critères sont tout aussi importants pour une recherche, comme la qualité du bail commercial et l’affectation du local.
Bureaux
Depuis le début des années 2000, le marché des bureaux et locaux commerciaux a subit de fortes perturbations à la hausse et à la baisse, même en centre ville. Ces investissements aujourd’hui risqué restent encore des supports pour de bonnes affaires, à condition de bien s’y prendre.
Entrepôts
Estimer un entrepôt et des locaux commerciaux (à Paris centre ou à Lyon par exemple) est une opération très complexe qui nécessite un interlocuteur spécialisé comme Perfia. Une bonne analyse juridique et technique est l’élément clé pour acheter ou vendre un entrepôt.
Vente d'un local commercial
Obtenir un prix, c’est bien, le comprendre, c’est mieux surtout pour les locaux commerciaux en centre ville. Notre démarche est d’estimer votre bien comme à Paris ou à Lyon, de le commercialiser sur les supports adéquates et de le diffuser confidentiellement ou non à notre réseau d’investisseurs.
Achat d'un local commercial
Chaque dossier présenté à un investisseur a fait l’objet d’une étude préalable complète qui permet de sécuriser la rentabilité de tout investissement dans l’immobilier professionnel. Perfia est aussi conseiller juridique et fiscal pour structurer toute opération concernant les locaux commerciaux.
Expertise d'un local commercial
Vous cherchez un expert immobilier dans le cadre d’une procédure civile ou commerciale à Paris centre ? Perfia est plus qu’un agent, c’est un expert immobilier des locaux commerciaux, agréé par la chambre des experts français (CEIF).
Gestion de locaux commerciaux
Notre cabinet, situé à Paris centre vous apporte une vraie valeur ajoutée dans la gestion globale de votre parc immobilier comme à Paris par exemple, plus particulièrement pour vos locaux commerciaux. Nous gérons des parcs répartis dans Paris intra muros et dans toute l’Ile de France.
Location d'un local commercial
Perfia est votre seul interlocuteur qui gère la recherche de locataires, la négociation et la rédaction des actes. Nous intervenons sur la cession de bail et la location pure de votre local commercial et d’habitation.
Des équipes formées pour mieux estimer et vendre votre immeuble
Nous insistons énormément sur la formation de nos équipes pour vous assurer un service homogène dans nos différents cabinets.
En plus d’avoir une formation initiale de 3 mois, le négociateur bénéficie, à hauteur d’une matinée par semaine, d’une formation continue.
