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Le prix au m2 d’un local commercial est-il un bon critère d’estimation ?

Le prix au m2 est un des indices permettant de d’évaluer un bien immobilier

Le calcul est très simple, il suffit de prendre le prix du local et de le diviser par sa surface.

Prix de vente
————- = Prix au m2
Surface en m2

CONTACTEZ Néanmoins, il ne faut pas utiliser ce seul critère du prix au m2 pour un local commercial ou des murs de boutique, sous peine de risquer de se tromper, parfois lourdement.

NOUS

Il faut utiliser ce critère du prix au m2 avec beaucoup de précautions

Dans beaucoup de grandes villes, on utilise le prix au m2 pour estimer la valeur d’un appartement, loft ou maison. C’est la plupart du temps un indice pertinent pour tout ce qui concerne les surfaces destinées à l’habitation

Les locaux commerciaux et professionnels se vendent eux généralement à la rentabilité, qui dépendra principalement de l’emplacement. Pour un local commercial, la valeur d’usage s’exprime en valeur locative au m² annuel hors taxes et hors charges.

Si l’on considère les différentes surfaces d’un local commercial, on peut convenir que toutes n’ont pas la même utilité commerciale : surface de vente, réserve, vestiaire du personnel, etc., ne concourent pas à l’activité du magasin avec la même efficacité.
C’est pourquoi il convient de pondérer la surface du local selon l’apport de chacune de ses parties.

Plus la surface d’un local commercial est grande, plus le prix au m2 est faible. C’est là aussi une grande différence avec l’habitation, car l’impact de la surface sur l’évolution du prix au m2 n’est pas aussi important.

Un critère qui a des avantages

Cet indice est néanmoins intéressant, car il permet de projeter la valeur foncière du bien.

Il y a en effet un manque de cohérence flagrant si on achète un local à 15 000 euros le m2 sur un emplacement X, alors que le prix au m2 de l’immeuble d’habitation à côté est à 8 000 euros ! Et pourtant, en fondant l’estimation sur la rentabilité, cette différence se justifie.

Le prix au m2 sert donc de simple indicateur dans le prix d’estimation de locaux commerciaux, mais surtout pas de référence.

Ce ratio ne reflète pas la valeur locative

Il est évident qu’en estimant au prix au m2 des murs commerciaux ou des bureaux, l’emplacement ne rentre pas en ligne de compte, ce qui est un grand tort, car il s’avère un des principaux critères pour estimer la valeur locative des murs.
La valeur locative d’un local se calcule sommairement en additionnant 10% du montant de la cession (droit au bail ou pas de porte) au loyer annuel et en divisant la valeur obtenue par la surface pondérée de façon à obtenir une valeur exprimée au m².

  • Pour les surfaces commerciales implantées en centre ville et en périphérie sur des rues ou dans des zones d’activités passantes, c’est la commercialité qui justifie la valeur locative.
  • Pour les centres commerciaux on retiendra d’abord le chiffre d’affaires potentiel de la surface commerciale considérée.

Comment estimer un local professionnel ?

Prix au m2 pour les locaux commerciaux

Le poids du prix au m2 dans l’estimation des locaux commerciaux est très faible, car les critères principaux seront axés sur :

  • l’emplacement ;
  •  la ville où il se trouve : certaines villes comme ont un indice de richesse plus fort que d’autres ce qui est favorable pour les affaires ;
  • le chiffre d’affaire prévisionnel : le bailleur tient compte des bénéfices que l’entreprise fera dans son local ;
  • le flux de visites : il correspond au nombre de passants ou clients potentiels qui visitent le coin, et souvent le local ;
  • l’exposition : La visibilité du local par les passants est un atout, comme le coin de rue ;
  • la facilité d’accès : Un accès facile au local favorise les visites ;
  • la desserte du site par les transports en commun ;
  • le stationnement facile : il est un atout face à la concurrence ;
  • le climat commercial et la proximité de grandes enseignes : les grandes enseignes entourant le local influencent positivement l’image de ses commerces voisins ;
  • l’urbanisme : l’aménagement de qualité de l’espace urbain est un atout.

Prix au m2 pour les Bureaux

En matière d’immobilier de bureaux, le prix au m2 est une référence importante. Attention, le prix au m2 des bureaux est généralement plus bas que l’immobilier d’habitation.

Plusieurs critères entrent en jeu :

  • L’état : le prix d’un bureau neuf sans travaux ou rénovations à prévoir sera nécessairement plus important qu’un bureau qui nécessite un grand rafraîchissement ;
  • Pour estimer correctement la valeur d’un bureau, renseignez-vous sur les prix constatés dans le secteur. Le prix au m2 varie nettement selon l’environnement du bien ;
  • La facilité d’accès et la dynamique économique du secteur sont des éléments qui influencent très largement la valeur d’un local professionnel ;
  • La possibilité de moduler son espace est un critère intéressant qu’il faut mettre en avant, tout comme les atouts tels qu’un ascenseur, une cuisine tout équipée ou encore une salle de réunion avec une vue dégagée ? Ces éléments doivent être pris en compte dans l’estimation finale.

Prix au m2 pour les Entrepôts

L’intérêt sera de trouver un entrepôt adapté au type de marchandises stockées. La destination de l’espace est donc une information capitale (entrepôt logistique ou entrepôt frigorifique).

On va ensuite se concentrer sur l’état du bâtiment, l’éventuelle nécessité de travaux de rénovation.

La situation géographique donne de la valeur à l’entrepôt : tout dépend là aussi s’il s’agit de grandes plateformes logistiques ou de distribution de proximité, mais la proximité d’axes routiers, de voies ferrées ou fluviales est capitale.

 

→ Plus de détails sur l’estimation

Est -ce que le prix de vente de votre boutique a été évalué au prix au m2 au lieu de tenir compte de l’emplacement ?