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Estimer et vendre un immeuble : comment s'y prendre ?

1ère étape de réflexion : Un immeuble ne s'estime pas comme un appartement ou une maison

L’erreur couramment commise par les vendeurs est d’estimer un immeuble avec, comme élément principal, le prix au mètre carré.

La deuxième erreur est d’estimer les appartements individuellement, puis par une somme déterminer le prix de l’immeuble.

Pour cette deuxième technique, l’approche est bonne si l’immeuble est divisible mais d’autres critères vont rentrer en compte dans l’estimation.

Alors ?... quels sont les critères pour estimer et vendre un immeuble ?

Comme nous venons de le souligner, plusieurs approches existent pour estimer un immeuble. Pour éviter de rendre l’article trop complexe, nous allons vous parler de 2 critères très importants permettant d’estimer un immeuble.

Savoir estimer le rendement net d'un immeuble

Un immeuble de rapport est par nature destiné à un investisseur. Les immeubles les plus importants auront comme destination le portefeuille d’une foncière ou d’un professionnel. Pour les immeubles les plus courants, ils peuvent être acquis par l’investisseur lambda.

Dans tous les cas, le but restera principalement financier.

Attention !! Vendre à un investisseur ne veut pas dire que l’investisseur cherchera à tout prix la bonne affaire !!

En effet, peu d’immeubles sont en vente et la demande est forte. L’investisseur sait très bien que s’il négocie trop, un autre saisira l’affaire à sa place.

Pour vendre au meilleur prix, il faut savoir s’adresser à cette typologie d’acheteur en parlant leur langage. Pour cela, il faut défendre le prix de l’immeuble sur la notion de rentabilité.

La rentabilité se calcule de la manière suivante :
 
Rentabilité = (Loyer HC annuel – Taxe foncière)/prix de vente
 

Comment connaitre la rentabilité de votre immeuble (Qui permettra de déterminer le prix de vente) ?

C’est la clef de notre métier. Pour connaitre les rentabilités, il faut connaitre dans le secteur les rendements attendus. cela dépend de l’état de immeuble, de l’emplacement, de la situation juridique, de la qualité du locatif.
 
Des immeubles en plein Paris peuvent se vendre à 2% comme à 7%, la fourchette est large, d’où l’importance de faire appel à une agence immobilière spécialisée pour estimer un immeuble.

Analyse les principaux critères pour estimer et vendre un immeuble

Étude de l’emplacement

La ville est déterminante pour apprécier le rendement d’un immeuble. Pour affiner, l’emplacement dans la ville l’est aussi. Plus l’immeuble sera proche des transports, du centre ville, des commodités et plus l’emplacement fera monter sa valeur.

Étude du bâti

Un immeuble vieilli et avec le temps, souvent les travaux d’intérieur sont fait mais dans beaucoup d’immeuble que notre cabinet vend, certains éléments de l’immeuble déprécient fortement le prix.

  • L’état des colonnes

Les colonnes d’évacuation causent par leur vieillissement des fuites régulières. Le changement est très coûteux puisque ces dernière sont souvent encastrées dans les murs.

  • L’état de la toiture et du ravalement

Ces éléments protègent du froid, de l’humidité et des infiltrations. Pas besoin de préciser que le coput de remplacement est lui aussi très important.

  • L’état de l’électricité et des plomberie

Les normes évolues rapidement et les diagnostics obligatoires doivent faire apparaitre les anomalies. Les vieilles installations ne sont pas très rassurantes pour les locataires d’une part. D’autre part, la réglementation imposera toujours un minimum de norme. Quand on cherche à vendre un immeuble ces deux éléments sont très important.

  • La qualité des fenêtres

Le PVC double vitrage s’est vraiment imposé comme une norme dans les logements en France. L’isolation phonique est thermique en est la raison. Un immeuble non équipé se verra dévalué à cause du fort coût de remplacement.

La qualité du locatif

  • La qualité des baux

Depuis la loi ALUR, la qualité des baux et des états des lieux sont très importantes. Ces documents juridiques doivent être rédigés d’une manière homogène pour simplifier l’analyse puis rassurer l’acheteur. La conformité juridique donnera un avis sur le sérieux du vendeur.

  • La solvabilité des locataires
La régularité et la solvabilité des locataires sont des critères importante puisqu’ils permettent d’être certain que le risque d’impayé est maîtrisé.
 
Analyse de la partie financière
  • Les charges de l’immeuble

La taxe foncière à un poids importante dans l’estimation de l’immeuble puisqu’elle représente parfois 1 à 2 mois de loyer perçu sur l’année. Cette dépense n’est pas récupérable et vient donc fortement impacter la rentabilité.

  • Les frais d’entretiens et de fonctionnement

Un certain nombre de dépenses ne sont pas récupérables auprès des locataires. Certain immeuble de dit “gourmands” en charges et d’autres sont très “légers”.

  • Les produits

Ce point est évidement le plus important même s’il est cité en dernier. Il faut quand même noter qu’il est important que les loyers ne soiet pas trop élevés ou trop bas. Cela impactera en + ou en – la rentabilité attendue par les acheteurs.

Pourquoi faire appel à Perfia pour estimer votre immeuble ?

Perfia est un cabinet spécialisé en immobilier d’investissement. Notre quotidien est de vendre des locaux commerciaux, des immeubles et d’autres types de biens professionnels. Nos équipes spécialisées ont beaucoup d’expérience et chacun de nos collaborateurs a des acheteurs institutionnels, professionnels.

En 2 mots, si nous avons des acheteurs fidèles, conscients du marché, solvables, habitués à notre méthode de travail.

Nos acheteurs n’achètent qu’à condition de lever les conditions suspensives de crédit.

Comment se déroule l'estimation d'un immeuble avec PERFIA ?

Le premier contact pour estimer

L’estimation va se dérouler, dans un premier temps, à distance en fonction de la situation géographique du propriétaire vendeur ou sur le lieu de l’immeuble.

Dans tous les cas, nous devrons voir l’immeuble pour relever les informations techniques permettant d’apprécier la qualité du bien.

Ce premier échange permet de récupérer tous les éléments financiers nécessaires à l’estimation puis à la vente du bien. Il vous sera demandé :

– La taxe foncière

– Les différentes charges liées au bien

– Les baux, les 2 derrières quittances et état des lieux

– Les procédures en cours

– Les factures des derniers travaux importants

Cette étape est contraignante au début de notre relation mais se révèle nécessaire pour avoir l’estimation la plus précise possible.

Le jour ou un acheteur se présente, il faudra être capable de lui justifier dans un délai suffisamment court pour amorcer une discussion et une négociation sérieuse digne de pros !

Le compte rendu d'estimation

Une fois tous ces éléments en mains nous serons en mesure de vous transmettre un compte rendu d’estimation vous expliquant précisément le prix de l’immeuble ainsi que les préconisations pour vendre au plus cher le bien.

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