Vendre un local commercial occupé
L’estimation est la première étape pour vendre un local commercial occupé. Les principaux facteurs pris en compte pour déterminer la valeur du Bien sont les suivants :
L’emplacement d'un local commercial occupé
La première règle quand on achète un Bien immobilier est celle des 3 E : L’Emplacement, l’Emplacement et l’Emplacement
En matière d’immobilier professionnel, l’emplacement d’un local occupé va définir la fourchette de rentabilité à l’achat. Par contre, la notion d’emplacement est totalement différente entre un appartement et une boutique.
Le premier va vouloir être au calme et bien exposé, le second va préférer une zone de passage, avec une clientèle à bon pouvoir d’achat.
La qualité du locataire d'un local commercial
Ce second critère qu’un investisseur doit analyser permet d’estimer le risque relatif au paiement régulier des loyers.
Seul un locataire sérieux et une activité commerciale rentable sur le moyen et long terme peuvent garantir que les loyers seront réglés chaque mois. Pour cela, il faut analyser les bilans du locataire.
Le bail commercial, professionnel ou précaire en cours
Le bail commercial est la clef de la rentabilité pour l’acquéreur, car les différents baux professionnels ont l’avantage d’être très souples.
Les clauses les plus appréciées sont les suivantes, car elles permettent de sécuriser l’investissement, de garantir l’encaissement des loyers, de mieux encadrer les relations juridiques entre propriétaire et locataire :
• Taxe foncière charge preneur
• Une destination «convergente»
• Un bail ferme sur 9 ou 12 ans
• Une caution solidaire d’un garant
Mettre en vente un local occupé
Un local vendu occupé est recherché principalement par des investisseurs. Cette cible procure des avantages et inconvénients.
En effet, les investisseurs sont souvent très solvables, car ils ont déjà un parc immobilier en activité pouvant servir d’hypothèque pour une banque. Cette garantie permet d’avoir une certaine réactivité de la part des établissements de crédit.
Par ailleurs ils sont nombreux, ce qui permet de les mettre en concurrence pour vendre au plus offrant, ce qui n’est pas forcement le cas pour un local vide.
Les investisseurs dans les locaux professionnels sont une cible très spécifique, car pour investir dans cette niche, il faut disposer des compétences juridiques, comptables, fiscales nécessaires et connaître parfaitement le marché des locaux professionnels.
Vendre un local avec un locataire irrégulier
On peut parfaitement vendre des murs occupés par un locataire qui paye irrégulièrement, car beaucoup d’investisseurs achètent des dossiers avec des « conflits » pour mettre à plat la relation afin de valoriser le Bien.
Louer un local pour vendre
Pour vendre au meilleur prix, il est souvent nécessaire de valoriser le bien. Trouver un locataire sérieux avant de mettre en vente les murs est souvent une stratégie efficace, car c’est le bail qui donne de la valeur à un local commercial.
Contrairement au résidentiel, vendre des murs commerciaux occupés est plus rentable que de les vendre vides, car l’acheteur visualise les encaissements mensuels ainsi que les travaux et aménagements effectués par le locataire.
Un bail investisseur correctement rédigé, qui comprend toutes les clauses permettant de sécuriser les risques du propriétaire, signé avec un bon locataire, permet de valoriser le prix de vente, parfois de plus de 15%.
Pour vendre à bon prix, il faut aussi savoir valoriser son Bien.
