Catégorie : Bail commercial
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Si vous êtes à la recherche d’un local pour une activité qui est soit commerciale, soit agricole, soit artisanale, soit industrielle, alors le bail professionnel ne vous concerne pas. C’est en effet un type de contrat spécifique destiné aux professions libérales. Réputé plus simple qu’un contrat de location classique ou qu’un bail commercial, le bail […]
L’estimation de locaux commerciaux
Le locataire peut exercer après autorisation une ou plusieurs activités sans lien avec celle prévue au bail. Il s’agit de la déspécialisation plénière. Quelles sont les conditions à remplir pour réaliser ce changement ? Respecter la destination La transformation de l’activité doit être compatible avec la destination du bail, les caractères et la situation de l’immeuble […]
Selon l’article L 143-47 du Code de commerce, la déspécialisation partielle est une démarche qui permet au locataire d’exercer des activités connexes ou complémentaires à son commerce dans les murs loués. Comment se déroule la procédure ? Démarche du locataire pour procéder à la despecialisation Le locataire doit informer le bailleur de son intention d’exercer dans les […]
A la conclusion du bail commercial, le propriétaire peut exiger au locataire le versement d’un montant destiné à assurer la bonne exécution du contrat de bail. Le bailleur garde cette somme pour la restituer à l’occupant à la cessation de la location, après déduction d’éventuels frais ou impayés. Il s’agit du dépôt de garantie. Que […]
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La durée d’un bail commercial
La durée du bail commercial n’est pas toujours linéaire ou figée. Sa complexité crée parfois des confusions et d’importants contentieux entre bailleur et locataire. Le contrat de bail peut être conclu pour combien de temps ? Quelle est la durée d’un bail commercial ? Principe La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans. Cette […]
L’indemnité de transfert ou de déplacement est octroyée au locataire évincé de son droit au renouvellement du bail au cas où le changement de local n’entraine pas une perte du fonds de commerce ou de la clientèle. Principe d’une indemnité de transfert La perte de la commodité ou de l’adresse du lieu d’exploitation du fonds […]
L’indemnité de remplacement correspond à l’indemnité principale versée à un locataire évincé de son bail. Elle est exigée lorsque l’éviction entraine la perte totale du fonds de commerce ou de la clientèle. Conditions pour fixer une indemnité de remplacement Pour être prise en compte, le transfert du fonds de commerce doit être commercialement convenable, réaliste […]
Chaque commerçant ou artisan doit s’immatriculer soit au registre du commerce et des sociétés, soit au répertoire des métiers. L’immatriculation se réalise une seule fois à un même registre et doit porter sur l’ensemble des locaux où s’exercent les activités. Si elle est obligatoire pour l’établissement principal, celui qualifié de secondaire n’est pas en reste. […]
Le pas-de-porte ou droit d’entrée est une pratique d’origine très ancienne dans l’immobilier commercial. C’est un montant que le locataire verse au bailleur lors de son entrée dans les locaux. Il s’élève généralement à trois ou six mois de loyer et est acquis définitivement au propriétaire. QUALIFICATION D’UN PAS DE PORTE OU DROIT D’ENTRÉE La […]
L’indemnité d’éviction est un montant versé par le bailleur au locataire pour réparer tous les préjudices subis par ce dernier par le défaut de renouvellement du bail. Le propriétaire n’est pas obligé de la payer s’il n’existe aucun préjudice. Comment détermine-t-on l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ? Contenu de l’indemnité Le montant de la réparation […]
L’évaluation de l’indemnité d’éviction n’est soumise à aucune méthode d’estimation spécifique. La loi n’impose pas une règle de calcul particulière pour apprécier le fonds de commerce ou le droit au bail. Le juge a généralement recours à un expert pour déterminer le montant de l’indemnité. Principes généraux d’estimation d’une indemnité d’éviction Le montant que pourrait […]
Avant de conclure un contrat de bail commercial, le locataire doit savoir qu’il existe différents types de loyers commerciaux dont certains peuvent convenir parfaitement à son activité que d’autres. Loyer forfaitaire Le loyer est en pratique fixé de façon forfaire à un montant annuel sans référence à la surface louée, ni précision de la méthode […]
La domiciliation d’entreprise comprend diverses situations telles que la domiciliation d’un siège social dans les locaux loués, l’installation d’un tiers commerçant, les hébergements proposés par les centres d’affaires, les pépinières ou les hôtels d’entreprises. Elle doit être distinguée de la sous-location même si la mise à disposition des locaux dans ce type de contrat demande […]
Une sous-location irrégulière, notamment pour défaut d’appel à concourir à l’acte entraine des sanctions du contrat. Rapport entre bailleur et locataire principal en cas de sous location Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail principal, résilier le contrat de location ou activer la clause résolutoire de plein droit lorsque le locataire conclut une sous-location […]
La clause d’échelle mobile est un dispositif contractuel qui permet de réviser le prix du loyer de manière automatique en fonction d’un indice choisi librement par les parties. Comment s’effectue la mise en œuvre de cette clause ? Application automatique de la revision de loyer La clause de révision de loyer dite clause d’échelle mobile s’applique […]
Pour être recevable, la demande de révision judiciaire du loyer doit respecter des conditions de forme. Forme de la demande de revision de loyer La loi ne précise pas les conditions de forme auxquelles doit répondre la demande de révision judiciaire. Les articles L 145 – 22 et L 145 – 39 du Code de […]
Pour autoriser ou implanter un commerce similaire ou identique à celui d’un premier locataire, dans la même zone d’activité que ce dernier, le bailleur doit tenir compte de l’existence ou non d’une clause d’exclusivité dans le contrat de bail. Bail contenant une clause d’exclusivité dans la zone Lorsque le contrat de bail contient une clause […]
Le locataire du bail commercial jouit d’un droit au renouvellement de son contrat. Cependant, le bailleur n’est pas obligé de le renouveler, à condition qu’il paye une indemnité d’éviction au preneur évincé ou invoque un motif légitime de non renouvellement ou un droit de reprise. Congé avec refus de renouvellement Le bailleur peut refuser de […]
La convention d’occupation précaire est un contrat atypique, innommé, conclu entre un locataire et un propriétaire. Il n’est ni assimilable à un bail commercial, ni à un bail de courte durée, ni à un autre type de convention défini par le Code de commerce, le Code civil ou le Code de la construction et de […]
En matière de bail commercial, l’utilisation des locaux loués répond à une destination précise (article 1728 du Code civil). Pour la modifier, l’occupant a besoin de l’autorisation du bailleur. Le non respect de ce principe peut conduire à la rupture du bail. Destination et Usage d’un local commercial Choix de la destination La destination d’un […]
Le contrat de bail peut prévoir une destination multiple du local commercial. Dans ce cas, le locataire est-il obligé d’exercer toutes les activités prévues dans le contrat ? La réponse doit être recherchée dans la clause de destination. Que dit le bail ? L’obligation d’exercer ou pas toutes les activités prévues dans la destination du bail […]
L’occupant d’un local commercial qui ne respecte pas la destination des lieux peut subir des sanctions. A quoi s’expose-t-il ? Rupture du contrat de bail si le locataire ne respecte pas le bail Le bailleur peut rompre le bail en mettant en œuvre la clause résolutoire de plein droit si le contrat en contient. A défaut, […]
Lors de la conclusion du contrat de bail, le bailleur a l’obligation de communiquer certains renseignements à son locataire. Quelles sont les obligations d’information du propriétaire à l’égard du preneur ? Risques naturels et technologiques Le contrat de location de local commercial doit être accompagné d’un état des risques naturels et technologiques établi moins de six […]
Le locataire doit remplir les exigences imposées par l’administration concernant le local qui accueille son activité (hôtel, salle de spectacles, restaurant, etc.). Lorsque l’immeuble ne correspond pas ou ne répond plus aux conditions exigées, il devient nécessaire de réaliser des travaux de mise en conformité pour éviter la fermeture des lieux. Dans ce cas, lequel […]
La sous-location est une pratique courante dans l’exécution du bail commercial bien que prohibée par le statut des baux commerciaux. Il s’agit d’un contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de son local à une autre personne. Le preneur reste locataire du bailleur, mais il devient le bailleur du son […]
Le contrat de sous-location régulièrement conclu entre locataire et sous-locataire a des répercutions sur les relations qui lient le bailleur et le preneur principal. Incidences sur l’exécution du bail principal Le locataire assume la responsabilité des manquements aux obligations du bail principal commis par son sous-locataire comme s’il occupait lui-même les lieux. Le bailleur est […]
Le contrat de sous-location (même irrégulier) qui lie le locataire et le sous-locataire produit des effets similaires à ceux du bail conclu entre bailleur et locataire. Il existe cependant quelques particularités concernant sa durée et son renouvellement. Durée et étendue de la sous-location Durée La durée de la sous-location est en principe égale à celle […]
Le bailleur et le sous-locataire ne sont pas en principe liés directement. Cependant, des relations peuvent naître pendant l’exécution du contrat principal ou de la sous-location, notamment lors du paiement du loyer principal et du renouvellement du sous-bail. Règlement du loyer principal du preneur au bailleur Le bailleur dispose selon l’article 1753, alinéa 1 du […]
