Investir dans des bureaux
De nombreux fonds d’investissement ont construit un nombre important d’immeubles de bureaux qui sont aujourd’hui vides.
La conséquence est que l’offre est supérieure à la demande
Les prix sont orientés à la baisse et beaucoup de biens sont libres depuis plusieurs mois sans possibilité d’être reloués.
Malgré cette situation difficile, il y a quand même de bonnes affaires potentielles.
Les locaux libres ne se louent pas à cause d’un non réajustement du loyer à la baisse. Mais l’abondance de l’offre permet de négocier les prix pour obtenir une bonne rentabilité.
Les bureaux, une rentabilité assurée
Il est possible de maitriser la rentabilité de l’investissement en ajustant ou en estimant correctement le prix d’achat et de la location.
Exemple :
Dans une zone déterminée, le prix de la location est de 125 € /m²/an et le taux d’occupation y est de 80%. Il est simple d’analyser qu’un loyer à 100 € le m²/an rendra ces bureaux attractifs pour la zone.
Un investisseur qui veut être certain de louer tout en étant rentable doit déterminer son prix d’achat et sa rentabilité en fonction de ce loyer prévisionnel, pas du prix demandé par le vendeur.
Dans cet exemple, si quelqu’un achète sur la base de 150 €/m2/an, il est certain de ne jamais louer son bien et de monter une opération non rentable.
L’emplacement et la notion de taux d’occupation
Le taux d’occupation permet de mesurer la demande locative dans la zone concernée. Dans le marché de l’immobilier locatif de bureaux, l’offre a toujours été supérieure à la demande.
Le taux d’occupation dans la zone est donc un élément clé de la valorisation d’un bureau, à surveiller avec une très grande vigilance pour être certain d’acheter au bon prix.
Le but étant de sécuriser l’investissement : Plus le taux d’occupation est bas et plus les prévisions locatives devront être en dessous de la moyenne du marché.
La découpe de plateaux de bureaux
Les grandes surfaces sont difficiles à louer à cause de la conjoncture difficile, mais on peut résoudre ce problème par la découpe. C’est le fait de diviser une grande surface en plusieurs lots.
Comme les petites surfaces sont plus faciles à louer, on peut trouver plus facilement des locataires et louer plus cher au m².
Les centres d’affaires
Les « centres d’affaires » sont aussi très à la mode. L’idée est de fournir des services supplémentaires en plus de l’immobilier, par exemple :
- La réception du courrier
- Une secrétaire
- Une salle de repos
- Une cuisine
- L’entretien ménagé
- La téléphonie
- Internet
- Un photocopieur de grande capacité
- Etc.
Le locataire ne paie qu’un loyer pour bénéficier de tous ces services, sans passer de temps à gérer les contrats. Ces prestations sont aussi rentables pour l’investisseur qui réalise une marge complémentaire au loyer.
Les bureaux, un budget à prévoir
Contrairement aux murs de boutique, dont la quasi totalité des travaux revient au locataire, il faut aussi prévoir un budget entretien et travaux pour des bureaux. Ils sont liés au bâtiment lui même :
Entretien lié à l’âge, ravalement, ascenseur, chaudière, travaux liés à la réductions de la consommation d’énergie, etc.
La gestion des bureaux et du bail professionnel
Contrairement aux murs de boutique, dont la quasi totalité des travaux revient au locataire, il faut aussi prévoir un budget entretien et travaux pour des bureaux. Ils sont liés au bâtiment lui même :
Entretien lié à l’âge, ravalement, ascenseur, chaudière, travaux liés à la réductions de la consommation d’énergie, etc.
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