Achat de murs commerciaux : les 5 conseils de Perfia
L’optimisation bancaire et fiscale sont les deux leviers qui permettent de structurer l’investissement.
- L’impact sur la fiscalité est décisif pour rentabiliser au mieux l’investissement. Pour limiter l’impôt, une grande partie des propriétaires préfère opter pour l’imposition sur les sociétés.
- Le levier bancaire permet, par un certain nombre de techniques, d’optimiser le flux de liquidité, la trésorerie et la fiscalité.
Ces deux points sont presque aussi importants que la qualité de l’emplacement du local.
Devenir investisseur et se lancer dans l’achat de murs commerciaux est une excellente idée pour préparer sa retraite et transmettre un patrimoine.
En revanche, s’y engager seul et sans aucune expérience est risqué. Quelques conseils sont donc nécessaires avant de se lancer.
Déterminer l’emplacement du local commercial avec précision
Comme nous l’avons longuement expliqué dans d’autres articles, l’emplacement est l’élément clef de l’investissement dans les locaux commerciaux.
→ Des détails sur l’emplacement
Lors de votre recherche de murs commerciaux, l’analyse de la localisation va être le critère principal pour déterminer le prix d’achat de la surface. Une erreur de 10 ou 15 % peut coûter très cher, car à moyen et long terme, l’impact sera important sur la valorisation du patrimoine immobilier de l’investisseur.
Ne jamais oublier : « Pour bien acheter un local commercial il faut 3 critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement »
Analyser la partie juridique
La partie juridique est la plus technique, car elle ne relève pas du bon sens, mais d’un véritable savoir-faire.
Il y a plusieurs documents à prendre en compte :
Le bail commercial
Le bail commercial est soumis à une réglementation qui évolue d’année en année. Pour un même local, il peut être rédigé à partir d’une feuille blanche et peut tenir en 2 pages comme en 30.
Cette image permet de comprendre à quel point l’analyse d’un bail peut se révéler compliquée. Il y a toujours possibilité d’améliorer ce contrat. En revanche, un minimum de clauses est nécessaire pour ne pas commettre d’erreurs.
→ Des détails sur le bail commercial
Le règlement de copropriété
Il permet principalement de vérifier l’affectation du local. Il arrive parfois qu’un local soit loué à une entreprise dont l’activité est exclue du règlement de copropriété. Trop peu de propriétaires font malheureusement attention à ce critère, alors qu’il est toujours potentiellement source de contentieux pénalisants pour l’investisseur.
Réaliser son premier investissement dans un immeuble de rapport
Ce type de produits nécessite aussi une approche complexe car il est impossible à estimer en fonction de la surface ni même de la rentabilité. Entrent en jeu bien d’autres facteurs : l’emplacement, le bâti, l’état intérieur, la santé financière des locataires, les flux financiers, etc.
C’est pour cela que nos 35 conseillers experts se tiennent à votre disposition pour vous accompagner sur l’intégralité des produits immobiliers dans le processus d’estimation, de vente, d’achat et de location. Si vous désirez déléguer votre immeuble, notre cellule spécialisée de gestion locative vous accompagnera. Vous pouvez obtenir plus d’informations sur ce lien.
Réaliser son premier investissement dans un local commercial occupé
Acheter un local commercial occupé permet de réduire le risque d’erreurs liées au prix. En effet, le celui-ci étant indexé sur le loyer, un bien déjà loué a déjà un loyer qui sert de référence fiable.
Même si le loyer est élevé, le bien pourra être reloué facilement en réajustant son prix lors de la remise sur le marché. Le risque est donc mesuré.
→ Des détails sur le local commercial occupé
Choisir le bon montant de l’opération
Les investissements dans des locaux commerciaux permettent d’acheter des biens immobiliers d’une valeur de 50 000 euros à plusieurs millions d’euros.
Il est nécessaire de bien structurer son patrimoine. Pour ce faire, il est plus pertinent acheter 2 biens de 200 000 euros plutôt qu’un seul de 400 000. Le risque est réduit, car il est divisé sur 2 opérations d’achat.
A contrario, pour réduire le temps de gestion d’un grand parc immobilier, qui est la contrainte principale de ces structures, il est plus adapté d’acquérir de plus grands locaux.
Réfléchir à l’optimisation bancaire et fiscale
L’optimisation bancaire et l’optimisation fiscale sont les deux leviers qui permettent de structurer l’investissement.
Les décisions à prendre sont importantes.
• L’impact sur la fiscalité est important pour rentabiliser au mieux l’investissement. Pour limiter l’impôt, une grande partie des propriétaires préfère opter pour l’imposition sur les sociétés.
• Le levier bancaire permet, par un certain nombre de techniques, d’optimiser le cash flow, la trésorerie et la fiscalité.
Ces deux points sont presque aussi importants que la qualité de l’emplacement du local.
