Devenir investisseur et se lancer dans l’achat de murs commerciaux est une excellente idée pour préparer sa retraite et transmettre un patrimoine.
Par contre, se lancer seul sans aucune expérience est risqué. Quelques conseils sont donc nécessaires avant de se lancer
Comme nous l’avons longuement expliqué dans d’autres articles, l’emplacement est l’élément clef de l’investissement dans les locaux commerciaux.
→ Des détails sur l’emplacement
C’est lui qui va permettre de déterminer le prix auquel les murs commerciaux doivent être achetés. Une erreur de simplement 10 ou 15% peut couter très cher, car l’impact sera important sur la valorisation à moyen et long terme du patrimoine immobilier de l’investisseur.
Ne jamais oublier que « Pour bien acheter un local commercial il faut 3 critères : L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement »
La partie juridique est la plus technique, car elle ne relève pas du bon sens, mais d’un savoir faire.
Il y a plusieurs dossiers à examiner :
Le bail commercial est soumis à une réglementation qui évolue d’année en année. Pour un même local, il peut être rédigé à partir d’une feuille blanche et peut tenir sur 2 pages comme sur 30.
Cela permet de comprendre à quel point l’analyse d’un bail peut se révéler compliquée.Il y a toujours à faire pour améliorer ce contrat. Par contre, un minimum de clauses est nécessaire pour ne pas commettre d’erreurs.
Il permet principalement de vérifier l’affectation du local. Il arrive parfois qu’un local soit loué à un restaurant, alors que cette activité est exclue du règlement de copropriété. Trop peu de propriétaires font malheureusement attention à ce critère, alors qu’il est toujours potentiellement source de contentieux pénalisants pour l’investisseur.
Le fait d’acheter un local commercial occupé permettra de réduire le risque d’erreurs liées au prix. En effet, le prix étant basé sur le loyer, un Bien déjà loué a déjà un loyer qui sert de référence.
Même si le loyer est élevé, le Bien pourra être reloué facilement en le réajustant lors de la relocation. Le risque est donc mesuré.
Les investissements dans des locaux commerciaux permettent d’acheter des Biens immobiliers dans des tranches allant de 50.000 euros à plusieurs millions d’euros.
Il est nécessaire de bien structurer son patrimoine. Pour ce faire, il faut mieux acheter par exemple 2 Biens de 200.000 euros plutôt qu’un seul de 400 000. Le risque est réduit, car il est porté sur 2 opérations plutôt que sur une seule.
A l’inverse, pour réduire le temps de gestion d’un grand parc immobilier, la contrainte principale des grands parcs, il faut mieux acheter des plus grands locaux.
L’optimisation bancaire et l’optimisation fiscale sont les deux leviers qui permettent de structurer l’investissement.
Les décisions à prendre sont importantes.
• L’impact sur la fiscalité est important pour rentabiliser au mieux l’investissement. Pour limiter l’impôt, une grande partie des propriétaires préfère opter pour l’imposition sur les sociétés.
• Le levier bancaire permet, par un certain nombre de techniques, d’optimiser le cash flow, la trésorerie et la fiscalité.
Ces deux points sont presque aussi importants que la qualité de l’emplacement du local.
Perfia (Ste Immo Marceau)
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