Pas de porte, droit d’entrée, droit au bail : Qu’est ce que c’est ?
Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le droit au bail est une somme d’argent que verse le preneur du bail au locataire précédent pour avoir accès au local. Le nouveau preneur procède en définitive à l’achat du droit au bail : ce droit dont bénéficie le locataire d’utiliser ses locaux pendant une certaine durée. C’est un des éléments constitutifs du fonds de commerce.Cela permet à l’acquéreur de reprendre le bail conclu entre le précédant occupant et le propriétaire, dans des conditions similaires et pour la durée restant à courir.
Comment fonctionne le droit au bail ?
Il faut en priorité concevoir qu’un locataire lié par un contrat de bail commercial peut à tout moment céder son droit au bail. En d’autres termes, en cours de bail le locataire sortant peut vendre son droit au bail à un autre locataire qui va lui succéder. Le contrat de bail commercial est lui resté identique, et continue à courir pour la durée restante avec pour seule changement l’identité du preneur.
Même si ce droit est encadré, le locataire sortant doit demeurer capable de vendre son bail commercial lors de la cession de son fonds de commerce.
La reprise du bail commercial comporte de nombreuses prérogatives pour le nouveau preneur. En effet, grâce à la cession du droit au bail, le nouveau locataire va bénéficier :
- Du droit d’occuper les locaux ;
- D’un loyer privilégié, généralement inférieur au prix du marché ;
- D’une révision de loyer encadrée grâce au statut des baux commerciaux ;
- Du droit au renouvellement du bail ou à défaut d’une indemnité d’éviction.
C’est donc pour compenser tous ces avantages que le nouveau locataire va verser une indemnité, le droit au bail, au locataire sortant. Le coût de cette indemnité est fixé librement par les locataires. Le prix du droit au bail dépend donc du montant de ces avantages.
Comment fonctionne la cession d’un droit au bail ?
La cession du droit au bail, ou vente du droit au bail, peut s’opérer de deux différentes façons :
le locataire vend son droit au bail dans le cadre de la cession de son fonds de commerce ;
- le locataire vend son droit au bail seul.
De toute façon, la reprise du droit au bail par un nouveau preneur doit absolument se soumettre à certaines formalités :
- l’obligation d’informer le propriétaire des locaux de la cession du droit au bail ;
- l’obligation de dresser un état des lieux, de préférence en présence du propriétaire des locaux.
À noter : La cession du droit au bail n’est pas soumise au paiement de droits d’enregistrement.
Quelle est la fiscalité du droit au bail ?
Pour le locataire sortant qui perçoit ce que l’on peut considérer comme une indemnité, le droit au bail va être imposé comme un revenu courant. Pour la détermination de son bénéfice imposable, ce revenu sera pris en compte au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour le nouveau locataire, l’amortissement du droit au bail n’est pas possible car il s’agit d’une immobilisation incorporelle. Il convient donc de l’inscrire à l’actif du bilan pour procéder à sa comptabilisation.
