Le Pas de porte, ou droit au bail, ou droit d’entrée est une pratique couramment utilisée mais souvent contestée pour louer un local commercial.
Il joue un rôle important pour les commerçants et les investisseurs et peut être de plusieurs natures.
Sa fixation conditionne toute la durée de la location.
Le Pas de porte est souvent appelé « droit d’entrée » ou « droit au bail », plus couramment utilisé dans le langage courant.
C’est une somme versée en une ou plusieurs fois par le locataire ou le preneur d’un local commercial au bailleur. Cet argent est définitivement acquis au bailleur.
Exemple d’un entrepreneur qui a trouvé le local qui lui convient. Comme le loyer est trop cher pour lui (disons 2 000 €), le propriétaire peut demander un pas-de-porte de 25 000 € par exemple et baisser le loyer à 1 600 € par mois.
Il ne faut pas confondre le « droit au bail » et la « cession de bail » qui s’établit entre l’ancien et le nouveau locataire.
Depuis le décret 59-1284 du 13 novembre 1959 « rapport Rueff-Armand », plusieurs tentatives de sa suppression ont vu le jour. Le rapport Pelletier est aussi connu pour avoir essayé de l’interdire, mais il a finalement été mis en avant le fait que les commerçant ne le « subissent » pas, car il correspond à une cohérence économique.
Les partenaires bancaires y trouvent aussi un intérêt, car le droit d’entrée entraine une baisse de la valeur locative, plus avantageuse sur le long terme pour les locataires.
D’une certaine façon, un loyer plus élevé est une forme de lissage, d’étalement du droit au bail dans le temps. Toutefois, le locataire dépense davantage à long terme.
Si le locataire dispose des liquidités nécessaires, il est beaucoup plus intéressant de payer le Pas de porte, mais d’avoir un loyer inférieur. Une fois la durée d’amortissement et le point mort dépassés, le locataire est gagnant.
De plus, il est plus facile de revendre le droit au bail avec un Pas de porte payé et un loyer inférieur, qu’un local pour lequel le Pas de porte n’a pas été payé au départ, mais qui est intégré à des loyers supérieurs.
Il a trois fonctions possibles :
1. Un supplément du loyer payé d’avance
En rapport avec le renouvellement et le prix du marché en fin de bail, le droit d’entrée peut anticiper la hausse du marché, grâce au paiement du loyer payé d’avance.
2. Une contrepartie d’éléments de natures diverses
Le propriétaire peut décider d’insérer des clauses favorables au locataire qui peuvent se traduire par une augmentation du droit d’entrée
3. Mixte, il peut correspondre à ces deux pratiques
Cette doctrine se distingue de la jurisprudence qui donne deux avis divergents :
• Le premier expose qu’il est obligatoirement un supplément de loyer payé d’avance résultant d’une baisse du loyer mensuel, ce qui favoriserait le locataire sur le long terme.
• L’autre avis ne comprend pas pourquoi il faut payer à la signature du bail pour avoir le droit de payer un loyer.
Les juges ont pour rôle de déterminer sa nature juridique. Par exemple, le fait de payer le Pas de porte en plusieurs fois implique que le loyer est plutôt payé comme « un supplément de loyer payé d’avance ».
S’il correspond à un complément de loyer, il est alors pris en compte pour l’indexation à l’ICC des périodes triennales et au calcul de l’indemnité d’éviction. Il faut donc rédiger avec une grande précision la clause relative au droit d’entrée.
Le prix d’estimation
Son montant est en général de 3 à 6 mois de loyers. La méthode d’évaluation est différente selon les cas, mais en règle générale, elle correspond au marché. Le turnover est parfois important dans les locaux commerciaux, ce qui implique que le montant est défini par l’offre et la demande.
La fiscalité
Pour le bailleur fiscalisé à l’impôt sur les sociétés, c’est un produit au même titre que les loyers. Quand le bailleur est imposé sur ses revenus, c’est un loyer.
