Vous disposez d’un capital et vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Mais un appartement, un Scellier, des murs de boutique, un bureau ?
Comment choisir ?
Le choix de l’investissement a un impact direct sur la fiscalité du parc locatif, il permet de s’orienter vers la sécurité, la diversité ou le rendement.
L’investissement locatif dans le domaine de l’habitation est la référence, connue et maitrisée par les français. La rentabilité est en moyenne de 4%.
Acheter un appartement est beaucoup plus rentable que d’investir dans une assurance vie ou un PEL, car cela permet de créer un effet de levier grâce au crédit.
Il ne faut pas négliger que de plus en plus d’incidents entre locataires et propriétaires apparaissent. Les carences locatives sont importantes pour les biens les plus rentables (petites surfaces) et les impayés sont courants.
La différence entre un investissement dans des murs de boutique et un appartement réside dans la sécurité et le rendement.
Le ratio SÉCURITÉ / RENDEMENT est bien plus intéressant pour un local commercial que pour de l’investissement en immobilier résidentiel.
L’avantage du meublé est la fiscalité qui permet de faire une économie considérable sur le montant des impôts. Ces investissements deviennent intéressants si la gestion des locataires est maitrisée, car le turnover est important.
De plus, il faut être certain que la zone d’implantation dispose de locataires à la recherche de biens meublés. C’est un critère fondamental qu’il faut vérifier avant l’achat.
Il faut savoir qu’il est interdit d’investir dans des appartements meublés par le biais d’une SCI (Société Civile Immobilière).
Le fisc tolère néanmoins 10% du patrimoine de la SCI en meublé. Il faut donc acheter en nom propre ou par une structure commerciale (S.A.R.L., E.U.R.L., S.A.S.).
Cette contrainte découle de la règle qui considère que de louer un appartement en meublé revient à exercer une activité commerciale, que la SCI ne peut pas avoir.
Le comparatif entre l’investissement dans les locaux commerciaux et l’investissement en meublé dépend de la fiscalité. En effet, l’avantage principal de ce dernier est la fiscalité allégée qui va permettre de maitriser la rentabilité après impôt.
Mais, en choisissant la bonne structure juridique et en utilisant les bons mécanismes d’optimisation fiscale (IR ou IS), l’investissement dans les murs de boutique sera toujours plus rentable.
Acheter un immeuble permet de faire une bonne affaire sur le prix unitaire de l’appartement. Même si l’investissement est plus élevé. Il y a malgré tout moins de risques, car les locataires sont nombreux et le risque est dilué.
Si un locataire est défaillant, les revenus des autres compensent la perte.
L’inconvénient reste le fait que les locataires sont gérés avec un bail d’habitation, qui est très pénalisant, car tous les avantages sont du côté du locataire. De plus, les problématiques d’urbanisme sont très stricts.
Parce que le bail est plus souple, que la rentabilité est plus élevée, il est préférable d’investir dans l’immobilier commercial.
Les places de parking sont des petits budgets unitaires. Il faut les acheter en grande quantité pour se constituer un patrimoine important, mais les rentabilités sont bonnes.
Seuls inconvénients, le turnover et la difficulté de joindre le locataire qui ne vit pas sur place. Le fait de pouvoir acheter plusieurs places permet de disperser le risque sur l’ensemble des locataires.
L’immobilier commercial reste plus intéressant, car l’investisseur n’est pas restreint par un budget d’acquisition.
Les biens de défiscalisation sont très risqués, bien qu’intéressants sur le plan des impôts.
La problématique est de comprendre comment le bien va se louer et à quel prix.
Beaucoup de biens type Scellier sont en attente de locataires… Les biens qui se louent rapidement se vendent cher. Pour plus d’information, se référer au glossaire ou sur Scellier, Girardin, Malraux, Robien, Borloo.
Ces biens peuvent être pénalisants pour les investisseurs qui doivent assurer la mensualité du crédit en cas de non location. De plus, la cause est la rentabilité qui reste moyenne (4% – 5%).
Ces investissements posent la question de la revente, parfois impossible, souvent en étant obligé de revendre à perte.
Le local commercial est le type de bien le plus rentable de l’investissement locatif. La rentabilité moyenne est deux fois plus importante que dans l’habitation.
L’investisseur doit maitriser le bail commercial, savoir gérer les locataires qui sont le plus souvent des commerçants, calculer le potentiel du Bien
