En lisant l’introduction de cette page, vous comprenez le sens de l’importance de fixer le loyer au bon prix.
Un dicton : « plus le loyer sera élevé, plus le risque est élevé. Et plus le loyer est bas moins le risque est élevé ».
Vous êtes libre de fixer votre appréhension du risque en fixant le loyer sur la fourchette haute de l’estimation ou bien sur la fourchette basse.
En fonction du niveau de risque, il est très important de protéger votre investissement grâce à des nombreuses garanties que permet le bail commercial.
Le premier loyer d’un bail commercial est donc généralement fixé en fonction de l’offre et le demande.
Le loyer tient compte :
• Des charges afférentes au bail : taxe foncière, charges de copropriété du locataire et de propriétaire, charge d’entretien/rénovation du bâtiment, le loyer sera moins élevé.
• D’un éventuel pas de porte (droit au bail) qui impactera directement le loyer.
Le pas de porte est généralement fixé en fonction de l’offre et de la demande. Si le propriétaire décide de fixer un pas de porte ou un droit au bail, le loyer sera diminué en fonction du marché. Dans certains marchés, il est habituel de demander un pas de porte et dans d’autres non.
Pour les belles adresses parisiennes les montants peuvent s’estimer à plusieurs centaines de milliers d’euros.
Dans des rues à emplacement secondaire, il n’est pas rare même en plein Paris de ne pas pouvoir obtenir de pas de porte.
Dans le cas où la question du pas de porte se pose dans l’estimation du loyer, le propriétaire à le choix de mettre un loyer plus élevé, sans pas de porte pour avoir une rentabilité long terme plus élevé. Sinon, de demander un pas de porte important en baissant le loyer, permettant de dégager du cash à court terme en optant pour une rentabilité plus faible sur le long terme.
Cette dernière option aura l’avantage de valoriser le bail de votre locataire ce qui lui permettra de mieux vendre son fonds de commerce en cas de cession.
La valeur locative de marché ne doit pas être confondue avec la valeur locative au sens légal du terme. Cette dernière est souvent employée dans le cadre de contentieux, elle est fixée par des experts immobiliers pour le compte des tribunaux compétents. Elle s’évalue en fonction
• Des caractéristiques des locaux
• Leur destination
• Des facteur clefs de commercialité
• Les obligations des parties en termes de répartition des charges et des taxes/impôts,
• Les prix du secteur.
Le loyer fixé initialement fait généralement l’objet d’une réévaluation annuelle ou trimestrielle. Depuis la loi Pinel, les loyers sont réévalués sur la base de l’indice des loyer commerciaux (ILC).
Il est conseiller pour estimer un loyer commercial de faire appel à un professionnel. Le but étant d’avoir un avis d’expert sur le sujet.
Le bail commercial nous lie 99 ans avec un locataire (Et non 9 ans comme le pensent couramment les bailleurs), la fixation du loyer est donc primordiale.
Nous vous proposons d’estimer les conditions de location mais aussi de vous apporter un conseil rédactionnel pour votre bail commercial.
N’hésitez pas à nous contacter.
Perfia (Ste Immo Marceau)
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