Estimer le loyer d’un local commercial (bail commercial)
Le loyer : un élément clef pour estimer votre local commercial
Il est capital de fixer le loyer au bon prix.
Un dicton affirme que : « plus le loyer sera élevé, plus le risque est élevé. Et plus le loyer est bas moins le risque est élevé ».
Vous êtes libre de décider votre taux d’acceptation du risque en fixant le loyer sur la fourchette haute de l’estimation ou bien sur la fourchette basse.
En fonction du niveau de risque, il est très important de protéger votre investissement grâce aux nombreuses garanties qu’offre le bail commercial.
Le loyer initial fixé dans le bail et l’influence du droit d’entrée
Le premier loyer d’un bail commercial est généralement fixé en fonction de l’offre et le demande. Il n’est soumis à aucune réglementation, et se trouve donc fixé librement par le bailleur et le preneur. De surcroît le précédent loyer n’est pas nécessairement la référence du nouveau.
Les modalités de paiement sont également libres : mensuelles, trimestrielles, à échoir ou échu.
Le prix du loyer est généralement exprimé en euros annuels hors taxes par mètre carré.
Si le bail prévoit une affectation large, le loyer est en principe plus élevé que celui d’un bail autorisant une affectation restreinte.
Le contrat de bail peut prévoir le versement par le locataire d’un dépôt de garantie dont le montant est librement fixé par les parties. Ce dépôt assure au bailleur la bonne exécution du bail et le paiement de sommes qui lui sont dues, notamment lors de la restitution des locaux. Ce n’est pas une obligation légale.
Les loyers de locaux commerciaux loués nus sont en principe exonérés de TVA, mais le bailleur peut choisir de s’y soumettre. Les loyers des locaux commerciaux équipés sont soumis à la TVA.
Le loyer tient compte :
• Des charges afférentes au bail : taxe foncière, charges de copropriété du locataire et du propriétaire, charge d’entretien/rénovation du bâtiment
- D’un éventuel pas de porte ou droit d’entrée qui affectera directement le loyer.
Impact du pas de porte sur la fixation du loyer du bail commercial
Le pas de porte est généralement fixé en fonction de l’offre et de la demande. Si le propriétaire décide de demander un pas de porte ou un droit d’entrée, le loyer sera diminué en fonction du marché. Dans certains marchés, il est habituel de demander un pas de porte et dans d’autres non.
Le pas-de-porte correspond est versé par le locataire au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux. Il n’est pas obligatoire et s’applique aux locaux vacants.
Le montant du pas-de-porte est librement fixé par les parties et correspond généralement à 3 ou 6 mois de loyers.
Il n’est pas remboursé à la fin du bail.
Ce droit d’entrée peut être versé en une fois ou par échéances en plus du loyer. Il est en général compensé par un loyer plus faible.
Juridiquement, le pas-de-porte est le plus fréquemment considéré comme un supplément de loyer ou, plus rarement, comme une indemnité ; il faudra en décider lors de la rédaction du bail. De plus, le montant du pas de porte et les modalités de versement doivent être indiqués dans le bail.
Dans le cas où la question du pas de porte se pose dans l’estimation du loyer, le propriétaire à le choix de fixer un loyer plus élevé sans pas de porte pour avoir une rentabilité long terme plus élevée. À l’inverse, il peut demander un pas de porte important en baissant le loyer, ce qui lui apportera des liquidités à court terme en optant pour une rentabilité plus faible sur le long terme.
Cette dernière option aura l’avantage de valoriser le bail de votre locataire ce qui lui permettra de mieux vendre son fonds de commerce en cas de cession.
La valeur locative de votre local commercial au sens juridique du terme
La valeur locative de marché ne doit pas être confondue avec la valeur locative au sens légal du terme. Cette dernière est souvent employée dans le cadre de contentieux, elle est fixée par des experts immobiliers pour le compte des tribunaux compétents. Elle s’évalue en fonction :
• Des caractéristiques des locaux ;
• De leur affectation ;
• Des facteur clefs de commercialité ;
• Des obligations des parties en termes de répartition des charges et des taxes/impôts ;
• Des prix du secteur.
La révision du loyer d’un local commercial
En cours de bail, le loyer peut être révisé selon la révision triennale égale ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat : la clause d’échelle mobile.
Révision triennale
La révision du loyer peut être effectuée à la demande du bailleur comme du preneur. Il s’agit d’un droit qui peut être exercé même si le bail ne le prévoit pas.
Comme son nom l’indique, la révision triennale du loyer a lieu lorsque s’est écoulé un délai de 3 ans à compter :
- De l’entrée du locataire dans les locaux
- Du point de départ du renouvellement d’un bail précédent
- De la prise d’effet de la précédente révision.
La révision ne peut être demandée qu’une fois la période de 3 ans révolus. Aucun délai maximum n’est prévu. En revanche, aucune demande de révision faite avant l’expiration de la période triennale n’est valable.
Transmise par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, la demande de révision doit préciser le montant du loyer demandé.
La révision triennale des locaux commerciaux est établie en tenant compte de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales.
Pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014, la variation de loyer ne peut conduire à une augmentation annuelle supérieure à 10 % du loyer payé l’année précédente.
Évaluer soi-même le loyer du local commercial
En effet, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Toutefois, bailleur et preneur peuvent convenir d’une durée de bail de plus de 9 ans ; un bail commercial peut donc être conclu pour une durée de 12 ans. Cependant, il est possible d’aller au-delà, en concluant un “bail emphytéotique”, par acte notarié :il pourra aller jusqu’à une durée maximale de 99 ans.
Il est conseillé pour estimer un loyer commercial de faire appel à un professionnel afin d’avoir un avis d’expert sur le sujet.
Nous vous proposons d’estimer les conditions de location mais aussi de vous apporter un conseil rédactionnel pour votre bail commercial.
N’hésitez pas à nous contacter.
