Murs commerciaux
Plusieurs facteurs économiques influent directement sur le prix de vente des murs commerciaux, à la hausse comme à la baisse.
L’impact d’une baisse des prix murs commerciaux en fonction des taux de crédit
L’impact le plus important sur la valorisation est le taux d’emprunt moyen.
Les murs commerciaux sont le plus souvent vendus à des investisseurs qui recherchent un rendement. Ce qui est important à leurs yeux est la différence entre le taux de crédit et le taux de rendement du Bien. Ce critère principal va influer une grande partie des acheteurs dans leur capacité à acheter plus ou moins cher.
Voici un exemple pour mieux comprendre l'évolution des murs commerciaux
Si le taux de crédit est de 4% et que le rendement des locaux pour la boutique en vente est de 7%, l’investisseur va réaliser une marge de 3% net sur l’investissement.
Concrètement, il va placer de l’argent à 3% au dessus du prix auquel il emprunte.
Si le taux d’emprunt augmente de 3% et passe à 7%, la marge sera de 0%. Les investisseurs devront dans ce cas acheter cette même boutique à 10% de rentabilité pour conserver cette même marge.
Quand les taux d’emprunt augmentent, la pression des acheteurs est forte pour qu’ils puissent conserver leur rentabilité, alors les prix de vente baissent.
A l’inverse, quand les taux baissent, le rapport de force est en faveur du vendeur et les prix augmentent, car la pression du prix sur la rentabilité est plus faible.
L’impact de l’offre et de la demande sur les prix des locaux commerciaux
Les investisseurs se tournent de plus en plus vers les murs de boutique pour plusieurs raisons :
• L’accès à l’information grâce à internet
• La baisse des rentabilités et l’augmentation des impayés dans l’immobilier résidentiel
• Le développement de cabinets spécialisés dans les locaux commerciaux comme Perfia
La demande est en forte croissance et les vendeurs se font rares. Le différentiel entre l’offre et la demande entraine une augmentation visible des prix depuis 1995 et cela risque de continuer.
L’impact de la baisse du pouvoir d’achat sur le risque locatif
Deux facteurs négatifs impactent la rentabilité des commerces de centre ville
• Baisse générale de l’activité économique liée à la crise
• Développement des centres commerciaux périphériques qui éloignent les consommateurs des lieux historiques de consommation
Néanmoins, à part une baisse des loyers dans certains secteurs géographiques, il n’y a que très peu de centres ville réellement impactés en Ile de France.
L’évolution de ce mode de consommation est largement compensée par la croissance démographique globale en France qui va annuler ce risque locatif à terme.
La baisse des loyers est donc rare, centralisée et ne se fera qu’à moyen terme.
Bilan de l’impact de la conjoncture sur le prix des murs commerciaux
Le prix des murs commerciaux varie en grande partie à court terme avec l’évolution des taux de crédit.
Certains auteurs commentent le marché en expliquant que la rentabilité est toujours de 7% ou 10%. Ces points de vue ne doivent pas être universels, car ils dépendent de trop de paramètres conjoncturels, économiques, locaux, d’emplacement ou autres.
A terme, il est certain que les prix vont augmenter à cause de la demande qui augmente. Ce phénomène a déjà commencé à Paris, entrainant la baisse des rentabilités.
Ce facteur est, selon notre expertise, le plus important à retenir tant que les rentabilités dans l’investissement résidentiel ne repartent pas à la hausse.
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