Achat d’un local commercial pour le louer, c’est rentable
Acheter pour louer un local commercial
L’immobilier professionnel désigne les locaux commerciaux et murs de boutique, les bureaux et les entrepôts. Ces investissements sont bien plus rentables que l’immobilier résidentiel ou les différents programmes de défiscalisation (Loi Pinel, Duflot, Ehpad, Malraux, etc.). Il sont aussi très sécuritaires et protecteurs pour le propriétaire grâce à la souplesse du bail commercial.
La rentabilité d'un local est élevée
Meilleur est l’emplacement, moins bonne est la rentabilité : Le tout est de bien choisir le profil d’investissement sur lequel l’investisseur souhaite se positionner.
Mais, la rentabilité des murs commerciaux est la plupart du temps supérieure à celle de l’immobilier résidentiel, sans les contraintes juridiques !
→ Plus de détails sur l’achat de murs de boutique pour les louer
→ 5 conseils Perfia pour acheter au plus juste vos murs de boutique
Investir dans les murs libres
Les locaux commerciaux les plus rentables sont généralement vendus libres.
Le risque lié à la location est dans ce cas supporté par l’acquéreur, mais les banques sont plus frileuses pour financer des locaux vides.
Une des stratégies possibles est d’acheter un local vide pour percevoir un droit d’entrée à la mise en location
→ Plus de détails sur la vente de local commercial vide
A l’assaut des bons emplacements
Les bons emplacements (N°1, N°1 bis) sont moins rentables que les emplacements N°2, car le risque de non paiement ou de vacances de location y est plus faible.
Les bons emplacements parisiens se vendent à des rentabilités proches de 5%, les locataires sont souvent très solvables.
Des loyers sous-évalués des locaux commerciaux
On trouve sur le marché des locaux commerciaux à des rentabilités plus faibles qu’elles ne devraient être, à cause de loyers sous évalués.
Si le locataire fait défaillance, le loyer augmentera alors fortement (jusqu’à 20% dans certains cas).
Ces locaux sont très sécurisants pour le propriétaire des murs. En effet, le locataire ne veut surtout pas partir, au risque de perdre un contrat de bail qui se revendra cher à la revente du fonds.
L'incidence de l'effet de levier
Les locaux commerciaux ou professionnels sont considérés par les banques comme des biens immobiliers, pour lesquels l’effet de levier permet de se constituer un patrimoine.
L’effet de levier est le fait de pouvoir faire appel au crédit, ce qui permet d’augmenter ses capacités d’investissement.
Un effet de levier sur des Biens à 8% permet d’avoir « des rentabilités sur fonds propre considérables ».
L’autofinancement est alors possible avec une maitrise de l’apport et de la durée du crédit.
L’effet de levier et la rentabilité permettent de dégager du cash flow qui engendrera des opérations plus nombreuses qu’en investissement locatif traditionnel
→ Plus de détails sur l’effet de levier et la structuration du financement
Une règle d’or pour investir : la maitrise du ratio rendement / emplacement
Beaucoup diront que la règle de « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » doit être respectée pour que l’investissement soit intéressant.
Néanmoins, un excellent emplacement implique une rentabilité plus faible à l’achat. Un emplacement de trop bonne qualité abaissera donc mathématiquement le taux de rentabilité.
C’est pour ces deux raisons qu’il est important de mesurer la rentabilité souhaitée en fonction de l’emplacement. On peut faire de bonnes affaires sur des bons, moyens et mauvais emplacements, tout dépend du taux de rentabilité du local acheté.
Les murs commerciaux, un budget pour tous
La fourchette de prix est très large dans ce secteur. Les premiers budgets démarrent à 40 000 euros pour se terminer à plusieurs millions. Chacun peut investir, depuis les investisseurs aux revenus modestes jusqu’aux foncières.
Cette large échelle de prix rend plus simple la structuration d’un portefeuille de murs commerciaux plutôt que d’appartements, car le « ticket d’entrée » est plus faible.
→ Plus de détails sur les budgets d’investissement
Investir dans l’immobilier professionnel est souvent une bonne opération pour se constituer un patrimoine et des revenus pour sa retraite
