L’emplacement est clé pour la valeur du local commercial
L’emplacement est déterminant dans tout investissement immobilier, plus particulièrement pour un local commercial.
L’emplacement est déterminant dans tout investissement immobilier, plus particulièrement pour un local commercial.
Les emplacements numéros 1, numéros 1bis, numéros 2,… sont une manière de qualifier les emplacements des locaux commerciaux en centre ville.
Plus l’emplacement est de qualité, plus nous parlons d’un emplacement numéro un ou un bis.
Généralement les centres villes sont les emplacements les plus sécurisés pour les locataires, mais aussi pour les investisseurs.
Ces emplacements ne sont généralement pas bons pour justifier d’un droit d’entrée. Ils sont idéals pour être loués à des professions libérales ou pour en faire des bureaux.
Beaucoup d’entreprises ne cherchent que ce type de locaux, car les loyers sont moins chers. Plutôt que louer des bureaux, la vitrine permet d’être visible pour la clientèle de passage et pour la réception des clients.
L’emplacement peut être stratégique grâce à la fréquentation routière, sans forcément avoir une fréquentation piétonne. Ce type d’emplacement peut aussi être stratégique par l’accessibilité (aux autoroutes ou aux différents grands axes,..).
Ces emplacements ne sont généralement pas aussi bons qu’en centre ville, mais permettent d’être qualifiés pour les vendre ou les acquérir au bon prix.
Il y a trois catégories de secteurs géographiques
Paris et grandes villes
Paris et les grandes villes attirent les investisseurs, car il est bien plus rassurant d’acheter un local dans une capitale ou une grande ville plutôt qu’ailleurs.
Ce raisonnement est bon, mais il faut le mesurer, car les erreurs liées au prix d’achat ne restent pas sans impact. En effet, un investisseur qui achète à 5% une boutique qui en vaut 6% fait une erreur de près de 20%.
Il aura donc peu de chance de revendre au même prix.
Par ailleurs cette course aux grandes villes a fait baisser la rentabilité depuis plusieurs années et une maladie repend sur les emplacements de qualité moyenne, car les propriétaires augmentent de manière généralisée les loyers.
La conséquence est que beaucoup de commerçants soufrent beaucoup plus à Paris qu’en banlieue.
Le conseil Perfia est de faire analyser le Bien par un expert pour mesurer précisément le montant du loyer afin de l’acquérir ou le vendre sur les bases de la vraie rentabilité.
L’Ile-de-France
L’Ile de France ne comprend pas Paris et permet d’acquérir des locaux commerciaux dans de bonnes conditions, dans des villes à forte ou moyenne densité de population, avec des projets de construction en constante stabilité qui maintiennent ou font augmenter le nombre de consommateurs.
Cette croissance de densité est bénéfique au secteur de l’immobilier professionnel.
La province
Il faut prendre avec beaucoup de précautions les acquisitions en province, car contrairement aux grandes villes, certains secteurs sont en décroissance démographique. Il est très dangereux d’acheter dans ces villes.
Dans ce cadre, il n’est par rare de vendre des boutiques sur des rentabilités à près de 20%, qui est une rémunération qui compense le risque locatif.
Globalement, la rentabilité dépend de la qualité de l’emplacement, en prenant en compte les critères que nous avons cités au-dessus.
Plus l’emplacement est bon, moins la rentabilité sera élevée.
En savoir plus sur la rentabilité liée à l’emplacement ?
Perfia (Ste Immo Marceau)
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