Avant de conclure un contrat de bail commercial, le locataire doit savoir qu’il existe différents types de loyers commerciaux dont certains peuvent convenir parfaitement à son activité que d’autres.
Le loyer est en pratique fixé de façon forfaire à un montant annuel sans référence à la surface louée, ni précision de la méthode utilisée pour le définir. Cette méthode est valable selon la Cour de cassation.
Le prix de la location peut être fixé en fonction de la surface. La méthode consiste à calculer le nombre de mètres carrés, augmenté de la surface correspondant aux parties communes, qu’on multiplie par un prix au mètre carré.
Le loyer variable est déterminé par un pourcentage du chiffre d’affaire réalisé par le locataire, ce qui vaut son appellation de clause-recettes. Ce procédé doit être distingué de la clause d’échelle mobile qui est un mécanisme de révision du loyer lié à une indexation.
Pour éviter les risques pouvant découler d’une telle stipulation, le contrat de bail peut prévoir un loyer dit binaire qui comprend une partie fixe soumise à une indexation et une partie variable dégressive.
La clause-recettes semble être en contradiction avec l’article L 145-15 du Code de commerce qui impose des règles d’ordre public relatives à la révision du loyer. Cependant, sa validité n’a jamais été remise en cause par les juridictions.
La clause d’échelle mobile comprend un mécanisme d’indexation qui permet de réviser automatiquement le loyer en fonction du prix d’une denrée, d’un service, d’un indice économique ou monétaire. La révision s’effectue à des délais plus ou moins rapprochés, convenus entre propriétaire et locataire.
La clause constitue un mécanisme de révision plus souple que celui résultant de l’article L145-38 du Code de commerce qui prescrit la révision triennale du loyer. Elle permet en outre de protéger les contractants des risques de variation de valeur de la monnaie de paiement.
Sa mise en œuvre est automatique tous les trois ans contrairement à la révision légale qui exige au préalable l’accomplissement de formalités spéciales.
La clause existe lorsque le bail prévoit :
La stipulation doit prévoir une indexation en relation directe l’objet du contrat de bail.
La loi Pinel a supprimé l’ICC (Indice du Coût de la Construction) comme indice de référence pour la révision triennale légal ou le plafonnement du loyer pour les baux conclus ou renouvelé à partir du 1er septembre 2014. Cependant, cet indice reste valable pour l’indexation des loyers prévu par une clause d’échelle mobile.
Les loyers des locaux affectés aux activités commerciales et artisanales sont indexés sur l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Les immeubles abritant les activités tertiaires autres que celles désignées pour l’ILC, ont leur loyer indexé sur l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
Le choix de l’indice peut porter par exemple sur le prix des marchandises fabriquées ou vendues par le locataire, les matières premières entrant dans leur fabrication ou sur le salaire des employés ou ouvriers de la branche professionnelle correspondant à l’activité principale ou accessoire du l’occupant.
Les parties restent libres de fixer la période d’application de la clause d’échelle mobile. Le loyer peut varier à chaque parution de l’indice ou à une échéance plus longue.
Le contrat prévoit généralement une variation annuelle du prix du la location suivant les modifications de l’indice de référence.
L’application de la clause peut consister à modifier chaque année l’indice de base pour choisir l’indice de comparaison de l’année précédente comme nouvel indice de base. On applique sur le loyer en cours la variation qui en découle.
On peut aussi conserver le même indice de base correspondant à la date d’effet du bail et comparer chaque année cet indice avec celui du même trimestre de l’année d’indexation, pour appliquer ensuite la variation sur le loyer initial.
Bail à palier
Il constitue un mécanisme contractuel d’évolution du prix du loyer. Le contrat prévoit une évolution progressive du prix du loyer en fixant d’avance le montant et la date à laquelle doit survenir chaque nouveau prix. Les évolutions consenties par les parties s’opèrent de façon automatique et indépendamment des règles de la révision légale ou d’une indexation du loyer prévue par une clause d’échelle mobile.
Bail avec allègement ou franchise
Dans ce type de bail, le loyer est fixé à un montant que le bailleur consent à diminuer ou à ne pas percevoir pendant une période déterminée par les parties. Après la période d’allègement ou de franchise, le locataire doit régler le loyer convenu initialement.
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