La clause d’échelle mobile comprend un mécanisme d’indexation qui permet de réviser automatiquement le loyer en fonction du prix d’une denrée, d’un service, d’un indice économique ou monétaire. La révision s’effectue à des délais plus ou moins rapprochés, convenus entre propriétaire et locataire.
La clause constitue un mécanisme de révision plus souple que celui résultant de l’article L145-38 du Code de commerce qui prescrit la révision triennale du loyer. Elle permet en outre de protéger les contractants des risques de variation de valeur de la monnaie de paiement.
Sa mise en œuvre est automatique tous les trois ans contrairement à la révision légale qui exige au préalable l’accomplissement de formalités spéciales.
La clause existe lorsque le bail prévoit :
- Une adaptation automatique du loyer aux échéances fixées dans le bail, sans aucune demande préalable, ni formalisme particulier ;
- L’indice applicable pour réaliser l’indexation ;
- La périodicité de la variation du loyer.
- Critères de choix de l’indice
La stipulation doit prévoir une indexation en relation directe l’objet du contrat de bail.
La loi Pinel a supprimé l’ICC (Indice du Coût de la Construction) comme indice de référence pour la révision triennale légal ou le plafonnement du loyer pour les baux conclus ou renouvelé à partir du 1er septembre 2014. Cependant, cet indice reste valable pour l’indexation des loyers prévu par une clause d’échelle mobile.
Les loyers des locaux affectés aux activités commerciales et artisanales sont indexés sur l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). Les immeubles abritant les activités tertiaires autres que celles désignées pour l’ILC, ont leur loyer indexé sur l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).
Le choix de l’indice peut porter par exemple sur le prix des marchandises fabriquées ou vendues par le locataire, les matières premières entrant dans leur fabrication ou sur le salaire des employés ou ouvriers de la branche professionnelle correspondant à l’activité principale ou accessoire du l’occupant.
Les parties restent libres de fixer la période d’application de la clause d’échelle mobile. Le loyer peut varier à chaque parution de l’indice ou à une échéance plus longue.
Le contrat prévoit généralement une variation annuelle du prix du la location suivant les modifications de l’indice de référence.
L’application de la clause peut consister à modifier chaque année l’indice de base pour choisir l’indice de comparaison de l’année précédente comme nouvel indice de base. On applique sur le loyer en cours la variation qui en découle.
On peut aussi conserver le même indice de base correspondant à la date d’effet du bail et comparer chaque année cet indice avec celui du même trimestre de l’année d’indexation, pour appliquer ensuite la variation sur le loyer initial.