Estimer et vendre un immeuble : comment s'y prendre ?
1ère étape de réflexion : Un immeuble ne s'estime pas comme un appartement ou une maison
L’erreur couramment commise par les vendeurs est d’estimer un immeuble avec, comme élément principal, le prix au mètre carré.
La deuxième erreur est d’estimer les appartements individuellement, puis par une somme déterminer le prix de l’immeuble.
Pour cette deuxième technique, l’approche est bonne si l’immeuble est divisible mais d’autres critères vont rentrer en compte dans l’estimation.
Alors ?... quels sont les critères pour estimer et vendre un immeuble ?
Comme nous venons de le souligner, plusieurs approches existent pour estimer un immeuble. Pour éviter de rendre l’article trop complexe, nous allons vous parler de 2 critères très importants permettant d’estimer un immeuble.
Savoir estimer le rendement net d'un immeuble
Un immeuble de rapport est par nature destiné à un investisseur. Les immeubles les plus importants auront comme destination le portefeuille d’une foncière ou d’un professionnel. Pour les immeubles les plus courants, ils peuvent être acquis par l’investisseur lambda.
Dans tous les cas, le but restera principalement financier.
Attention !! Vendre à un investisseur ne veut pas dire que l'investisseur cherchera à tout prix la bonne affaire !!
En effet, peu d’immeubles sont en vente et la demande est forte. L’investisseur sait très bien que s’il négocie trop, un autre saisira l’affaire à sa place.
Pour vendre au meilleur prix, il faut savoir s'adresser à cette typologie d'acheteur en parlant leur langage. Pour cela, il faut défendre le prix de l'immeuble sur la notion de rentabilité.
Comment connaitre la rentabilité de votre immeuble (Qui permettra de déterminer le prix de vente) ?
Analyse les principaux critères pour estimer et vendre un immeuble
Étude de l’emplacement
La ville est déterminante pour apprécier le rendement d’un immeuble. Pour affiner, l’emplacement dans la ville l’est aussi. Plus l’immeuble sera proche des transports, du centre ville, des commodités et plus l’emplacement fera monter sa valeur.
Étude du bâti
Un immeuble vieilli et avec le temps, souvent les travaux d’intérieur sont fait mais dans beaucoup d’immeuble que notre cabinet vend, certains éléments de l’immeuble déprécient fortement le prix.
L’état des colonnes
Les colonnes d’évacuation causent par leur vieillissement des fuites régulières. Le changement est très coûteux puisque ces dernière sont souvent encastrées dans les murs.
L’état de la toiture et du ravalement
Ces éléments protègent du froid, de l’humidité et des infiltrations. Pas besoin de préciser que le coput de remplacement est lui aussi très important.
L’état de l’électricité et des plomberie
Les normes évolues rapidement et les diagnostics obligatoires doivent faire apparaitre les anomalies. Les vieilles installations ne sont pas très rassurantes pour les locataires d’une part. D’autre part, la réglementation imposera toujours un minimum de norme. Quand on cherche à vendre un immeuble ces deux éléments sont très important.
La qualité des fenêtres
Le PVC double vitrage s’est vraiment imposé comme une norme dans les logements en France. L’isolation phonique est thermique en est la raison. Un immeuble non équipé se verra dévalué à cause du fort coût de remplacement.
La qualité du locatif
La qualité des baux
Depuis la loi ALUR, la qualité des baux et des états des lieux sont très importantes. Ces documents juridiques doivent être rédigés d’une manière homogène pour simplifier l’analyse puis rassurer l’acheteur. La conformité juridique donnera un avis sur le sérieux du vendeur.
La solvabilité des locataires
Analyse de la partie financière
Les charges de l’immeuble
La taxe foncière à un poids importante dans l’estimation de l’immeuble puisqu’elle représente parfois 1 à 2 mois de loyer perçu sur l’année. Cette dépense n’est pas récupérable et vient donc fortement impacter la rentabilité.
Les frais d’entretiens et de fonctionnement
Un certain nombre de dépenses ne sont pas récupérables auprès des locataires. Certain immeuble de dit « gourmands » en charges et d’autres sont très « légers ».
Les produits
Ce point est évidement le plus important même s’il est cité en dernier. Il faut quand même noter qu’il est important que les loyers ne soiet pas trop élevés ou trop bas. Cela impactera en + ou en – la rentabilité attendue par les acheteurs.
Pourquoi faire appel à Perfia pour estimer votre immeuble ?
Perfia est un cabinet spécialisé en immobilier d’investissement. Notre quotidien est de vendre des locaux commerciaux, des immeubles et d’autres types de biens professionnels. Nos équipes spécialisées ont beaucoup d’expérience et chacun de nos collaborateurs a des acheteurs institutionnels, professionnels.
En 2 mots, nous avons des acheteurs fidèles, conscients du marché, solvables, habitués à notre méthode de travail.
Nous imposons à nos acheteurs, pour les intérêts de nos vendeurs de lever les conditions suspensives de crédit.
Comment se déroule l'estimation d'un immeuble avec PERFIA ?
Le premier contact pour estimer
L’estimation va se dérouler, dans un premier temps, à distance en fonction de la situation géographique du propriétaire vendeur ou sur le lieu de l’immeuble.
Dans tous les cas, nous devrons voir l’immeuble pour relever les informations techniques permettant d’apprécier la qualité du bien.
Ce premier échange permet de récupérer tous les éléments financiers nécessaires à l’estimation puis à la vente du bien. Il vous sera demandé :
– La taxe foncière
– Les différentes charges liées au bien
– Les baux, les 2 derrières quittances et état des lieux
– Les procédures en cours
– Les factures des derniers travaux importants
Cette étape est contraignante au début de notre relation mais se révèle nécessaire pour avoir l’estimation la plus précise possible.
Le jour ou un acheteur se présente, il faudra être capable de lui justifier dans un délai suffisamment court pour amorcer une discussion et une négociation sérieuse digne de pros !
Le compte rendu d'estimation
Le DEUXIEME contact
Une fois tous ces éléments en mains nous serons en mesure de vous transmettre un compte rendu d’estimation vous expliquant précisément le prix de l’immeuble ainsi que les préconisations pour vendre au plus cher le bien. Ce compte rendu est organisé autour d’un 2ème rendez vous.
