Investir dans les bureaux


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Le nombre de constructions neuves de bureaux a fortement augmenté sur les 10 dernières années, ce qui a engendré de nombreuses perturbations.

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Le marché des moyennes et grandes surfaces a été le plus impacté, car la croissance économique nulle depuis 10 ans a limité le nombre de prises de bail pour les surfaces au dessus de 300 m2. Par contre, la demande pour les petites surfaces a été dynamisée. La création d’entreprise est toujours forte et le tissu des entreprises se consolide sur les PME, par conséquent sur les petites surfaces.

Par ailleurs, de nombreux fonds d’investissement ont construit un nombre important d’immeubles de bureau pour faire face à la demande importante des années 2000.
L’impact de ces nouvelles constructions et le ralentissement de la croissance font que l’offre est supérieure à la demande. Les prix sont donc orientés à la baisse et beaucoup de locaux sont libres depuis plusieurs années sans possibilité d’être reloués.

Malgré cette situation qui peut freiner dans un premier temps, il y a quand même de bonnes affaires potentielles. En effet, beaucoup de locaux sont à vendre et à louer. Les locaux libres ne se louent pas à cause d’un non réajustement du loyer à la baisse. L’abondance de cette offre permet de négocier les prix et ainsi obtenir une bonne rentabilité.

Une rentabilité assurée si elle est bien calculée

On peut maitriser la rentabilité de l’investissement en ajustant ou en estimant correctement le prix d’achat et des loyers.

Exemple : Dans une zone donnée, le prix de la location est de 125€ le m²/an et le taux d’occupation est de 80%.

Il est simple d’analyser que la position du loyer à 100€ le m²/an rendra ces bureaux attractifs pour la zone.
Avant d’investir, il faudra déterminer la rentabilité prévisionnelle en fonction de ce loyer revu à la baisse pour garantir de fortes chances de la maintenir dans le temps.

Ce mécanisme permet de comprendre très simplement le raisonnement pour investir sans faire d’erreur au moment de l’acquisition.

L’emplacement et la notion de taux d’occupation

Le taux d’occupation permet de mesurer la demande locative pour les bureaux dans la zone concernée.

Dans ce marché, l’offre a toujours été supérieure à la demande. Contrairement aux murs commerciaux, le taux d’occupation est une mesure très importante pour acquérir des bureaux.
Pour sécuriser au mieux l’investissement, il faut prendre en compte que plus le taux d’occupation est bas, plus les prévisions locatives devront être calculées à la baisse.

La découpe de plateaux

Les entreprises françaises ne sont souvent plus en croissance, les grandes surfaces sont alors plus difficiles à louer. La découpe résout ce problème.

Le fait de diviser des grandes surfaces en plusieurs lots réduit la taille de chacun. La demande pour les petites surfaces étant plus forte, la signature des baux peut s’accélérer rapidement pour un prix au m² supérieur. La rentabilité se retrouve ainsi optimisée.

Les centres d’affaires

L’idée d’un centre d’affaire est de fournir des services supplémentaires à la simple location d’une surface de travail. C’est par exemple :
– La réception du courrier
– Une secrétaire partagée
– Une salle de repos
– Une cuisine
– L’entretien ménagé
– La téléphonie
– Internet
– Un photocopieur
– Etc.

Le locataire paie une mensualité qui comprend tous les services. Il fait l’économie de la gestion de tous les contrats, ce qui fait gagner beaucoup de temps à l’entreprise. Par ailleurs, cela est rentable pour l’investisseur qui réalise une marge sur ces services.

Les bureaux, des dépenses à anticiper

Il existe plusieurs types de bâtiments : Avec des structures métalliques, en verre, haussmannien ou autre.

En fonction du bâtiment, il faut prévoir un budget d’entretien plus ou moins important. Par exemple, les structures métalliques sont souvent énergivores, de gros travaux sont à prévoir régulièrement. Il faut les prendre en compte dans le calcul de la rentabilité.

La gestion des bureaux et du bail professionnel

Les bureaux sont des investissements très rentables, mais leur contrainte majeure est le savoir-faire en matière de gestion technique et courante du plateau.

Le bail professionnel est le plus libre en matière de location immobilière, car la loi donne une grande liberté pour assurer cette gestion.
Cela implique que l’investisseur doit faire appel à un professionnel spécialisé qui pourra lui mettre à disposition ce savoir faire.

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Perfia assure la gestion locative des bureaux et plateaux

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