Le droit au bail


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En droit, le statut des baux commerciaux suppose avant tout quatre conditions décrites dans le code du commerce :

  • L’existence d’un contrat de bail
  • L’objet du bail doit être un local commercial
  • L’exploitation d’un fond de commerce par le locataire
  • L’immatriculation du locataire au registre du commerce

1- L’existence du bail commercial

Un bail liant deux parties doit être un contrat de louage et doit se différencier d’autres actes juridiques proches de ce statut.

A- Le contrat de louage

droit bail commercial

Le contrat de louage en droit est défini par le Code Civil et non par le Code du Commerce : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

La notion de loyer pour la mise à disposition d’un Bien quel qu’il soit est bien mise en avant.

Il est nécessaire et suffisant que ces éléments intègrent le contrat pour donner l’existence d’un bail.

La jouissance du Bien

Le locataire a le droit d’user du Bien et d’en percevoir les fruits. Il faut aussi qu’il le maintienne en bon état d’usage pendant la durée de la location.

Le droit de jouissance implique la notion de temps, le Bien ne peut pas être loué indéfiniment. Le Code Civil ne spécifie pas de durée précise, mais si la durée n’est pas précisée dans le bail, on considère qu’il est à durée indéterminée.

Par contre le Code du Commerce limite et cadre cette notion de temps avec l’article L 145-4 et impose une location pour le bail commercial d’une durée minimale de 9 années.

Le paiement du loyer du commerce

Le loyer est fixé librement par les parties, mais doit être réel et sérieux, ce qui implique qu’il ne doit pas être dérisoire et qu’il ne peut pas être excessif.

Les actes juridiques autour du droit au bail

B- Les autres actes juridiques se rapprochant du statut du bail commercial

Le prêt à usage

Le prêt a usage est un contrat se rapprochant de près du bail, à la différence qu’il n’y a pas de prix fixé. Le lien fait avec un bail avec un faible loyer peut le requalifier directement de prêt à usage.

Le Crédit-bail

La cour de cassation refuse l’application du statut des baux commerciaux, car l’objectif du crédit bail renvoie sur la possibilité d’acquérir le Bien à terme.

Pour mémoire, le crédit bail est plutôt un mode de financement qu’une location. Le Bien est effectivement un contrat de louage, mais avec au terme une possibilité d’acquérir le Bien.

La convention d’occupation précaire

Ce contrat n’est pas régit par le statut des baux commerciaux, car il met en avant la fragilité du droit de l’occupant. Pour que ce contrat existe en droit, il faut que les parties soient ensemble d’accord pour utiliser ce type de contrat. Dans un second temps, il faut que l’environnement mette vraiment en avant une notion de précarité, quelle qu’elle soit.

Le bail Emphytéotique

Le bail Emphytéotique permet d’avoir des prérogatives plus étendues que le bail commercial. Le but est d’obtenir ce statut qui sera apprécié par des juges sur les durées de location qui ne peuvent pas être inférieures à 18 années et pas supérieures à 99. Le locataire doit avoir la possibilité de modifier et d’améliorer le local.

Le bail à construction

Il est assez proche des conditions du bail emphytéotique, à la différence qu’il y a l’obligation de construire.

La location gérance

La location respecte bien la mise à disposition du Bien moyennant un loyer en contrepartie. Le statut des baux commerciaux n’est pas applicable, car c’est un fond de commerce qui fait l’objet de la location.Les terrains sont exclus du contrat de bail

Le bail à courte durée

Le bail à courte de durée par définition est l’accord des parties à déroger au statut du bail commercial. Il est défini par l’article L 145-5 du Code du Commerce.

2- L’objet du bail : Le local commercial et l’immeuble

Immeubles bâtis

L’immeuble par nature est défini par l’article 518 du Code Civil. Sa définition relative au statut des baux commerciaux est bien plus restrictive que celle définie par le Code Civil.

L’immeuble doit être incorporé au sol sans pouvoir être déplacé, les terrains sont en grande partie exclus.

L’immeuble concerné par le bail peut être un immeuble à construire qui n’existe pas encore. Dans ce cas, il faut différencier la période avant et après l’achèvement.

Avant la construction, le bail est en « état futur d’achèvement ». Ensuite, l’immeuble existe et le statut peut être appliqué.

Le local n’est pas défini en droit par les Codes du commerce et codes civil. Néanmoins, des conditions permettent de définir si la bâtisse est un local ou non. Il faut par exemple que le local soit clos, couvert et qu’il soit possible de présenter un étalage sans imposer au preneur une mobilité.

Terrains nus

L’article L 145-1, I-2° : le statut des baux commerciaux s’applique « aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifié, soit avant, soit après la conclusion du bail des constructions à usage commerciales, industrielles ou artisanales, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ».

Des constructions doivent se faire sur le terrain loué

Le propriétaire doit être d’accord (la manifestation d’un acte d’accord suffit et pas forcement écrit)
Un fond doit exploiter le bâtiment.

3- Extension du champs d’application du statut en droit

Le statut des baux commerciaux peut s’appliquer pour des cas qui n’ont pas la possibilité d’en bénéficier.

C’est le cas pour les établissements d’enseignement, coopératives, caisses d’épargne, groupements d’intérêts économiques,etc… Néanmoins, il y a pour chaque cas des conditions particulières pour que le locataire en bénéficie.

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