Investir en nom propre, SCI ou SARL ?


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Pendant plusieurs dizaines d’années, les investisseurs ont bénéficié de l’augmentation du prix du foncier. Des patrimoines importants et des fortunes se sont alors créés.

Aujourd’hui, les marges sont si fines que la rentabilité de l’investissement immobilier se fait en partie sur la fiscalité. On parle alors d’effet de levier fiscal, d’autant plus que la fiscalité est devenue très contraignante.

Quel est le choix de la bonne structure fiscale : Faut-il mieux investir en nom propre, en SCI ou en SARL ?

40% de croissance de la rentabilité grâce aux montages juridiques

Entre l’évolution du barème d’imposition, la CSG qui augmente et l’ISF, les parcs immobiliers sont de plus en plus lourds en fiscalité.

« Combien d’investisseurs se présentent au Cabinet avec plusieurs dizaines de biens issus du fruit de longues années de travail et de très grandes contraintes fiscales. »

Rémi JANSEN, directeur associé de Perfia

Ces profils d’investisseurs ne sont pas rares. Ils ont construit leurs investissements immobiliers sans considérer la fiscalité et se retrouvent aujourd’hui oppressés.

Perfia vous conseille pour sortir de ce gouffre et vous propose un bilan patrimonial pour optimiser votre fiscalité.

Il est nécessaire de déterminer la forme juridique de ses investissements avant de commencer à acheter le premier bien. Un bon montage permet d’optimiser la transmission de patrimoine, l’environnement fiscal de l’investisseur, de dissocier le patrimoine professionnel de l’entreprise d’un chef d’entreprise.

Investir en nom propre (ou en direct)

Structurer l'environnement juridique des investissements immobiliers

Investir en nom propre implique d’avoir étudié en amont la fiscalité. Beaucoup d’investisseurs oublient qu’en plus des impôts sur le revenu (barème d’imposition), la CSG est à régler un an plus tard.

L’inconvénient majeur est que le bien est détenu en indivision, ce qui pose des problèmes le jour de la succession.

La SCI (Société Civile Immobilière)

La Société Civile Immobilière est la structure la plus courante pour investir avec un associé. Elle permet d’opter, soit pour l’impôt sur les sociétés, soit pour l’impôt sur les revenus, ce qui revient à investir en nom propre.

La SCI est très limitée dans son objet social qui, par définition, ne peut pas entrer dans le domaine commercial (marchand de bien, investissement d’appartements meublés, locaux équipés, etc.)
La SCI est un très bon moyen pour se laisser la possibilité d’arbitrer en matière de fiscalité.

La SARL (Société A Responsabilité Limité)

La Société A Responsabilité Limitée est une structure qui permet d’augmenter la capacité d’autofinancement de l’investissement immobilier grâce à l’imposition sur les sociétés.

Pour palier aux inconvénients de la SCI relatifs à l’investissement, cette structure juridique est appropriée. Les possibilités d’objet social sont plus larges.

La SARL « marchand de biens »

La SARL permet aussi d’être utilisée pour exercer la profession de marchand de biens. L’avantage est de bénéficier de frais de notaire réduits qui s’élèvent à moins de 3%.

La SARL est une société commerciale qui est bien appropriée pour une association d’investisseurs qui procèdent à l’achat/revente réguliers de biens immobiliers.

Les autres montages juridiques

faut il investir en nom propre, en sci ou en sarl ?

Certains montages juridiques peuvent permettre d’optimiser la fiscalité de l’entreprise, d’autres sont très utiles pour la maitrise de la couverture sociale.

Par ailleurs, grâce au montage de « holding », il est possible d’avoir une gestion avec un pool de trésorerie qui est utile quand l’investisseur réalise ses acquisitions avec des groupes d’associés différents ou s’il a la volonté de travailler avec plusieurs options fiscales.

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Perfia vous accompagne dans le choix de votre montage de structure juridique pour vous permettre d’optimiser la pression fiscale

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