Valoriser et vendre des murs commerciaux grâce à l’emplacement du local et au bail
On dénombre de nombreux facteurs qui influent sur la valeur des murs commerciaux :
• La zone d’implantation : Emplacement N°1, emplacement N°1bis, emplacement N°2, autre
• Les prestations du local commercial
• La surface
• La singularité / la rareté du bien
• Mais surtout la demande…
Malgré tout, l’emplacement des murs commerciaux et le bail sont les deux critères à analyser en premier lieu.
Emplacement N°1 : Les très bons emplacements
Les locaux très bien situés attirent les enseignes les plus solvables. La sécurité du paiement des loyers est meilleure, mais la rentabilité y est moindre. Les très bons emplacements se vendent à un prix élevé. Un proverbe est bien connu : « L’emplacement, l’emplacement et l’emplacement » déterminent le prix de vente du local.
Les prix de vente peuvent s’envoller grâce à l’emplacement puisque le risque d’impayé est (Casiment) inexistant.
Emplacement N°1bis, N°2 : Les emplacements secondaires
On a tendance à les caractériser comme attrayants, mais ils sont moins bons que les emplacements N°1. C’est la grande majorité des locaux commerciaux à vendre.
Le risque locatif est supérieur, il faut l’analyser avec précision. Il faut dans ce cas prévoir avec justesse la clientèle que l’on décide de cibler pour pratiquer les prix les plus justes, mais également pour optimiser le prix de vente.
Les moins bons emplacements
Ils sont peu attrayants, mais un marché s’y organise, car même le local le plus mal placé se vend, car il reste louable.
Le risque est élevé, il faut donc déterminer précisément la valeur vénale pour que l’opération soit rentable.
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L’appréciation du bail commercial
L’erreur à éviter est de faire baisser votre prix de vente à cause d’un bail de mauvaise qualité.
Le bail commercial peut être attaché au local, indépendamment de son occupation. Il peut restreindre certaines activités, mais il a le mérite de clarifier les cibles de la vente.Les baux professionnels et commerciaux sont plus attractifs que les baux d’habitation pour l’investisseur, car ils font preuve d’une plus grande souplesse. Les clauses les plus appréciées sont les suivantes :
• Taxe foncière charge preneur
• Une destination « convergente »
• Un bail ferme sur 9 ou 12 ans
• Une caution solidaire d’un garant ou du gérant
• Une caution bancaire
• Etc.
Les cibles de vente
Les utilisateurs
C’est la cible première de la location, mais on peut aussi parfois décider de leur vendre pour qu’ils puissent travailler dans un local qui leur appartient. L’inconvénient majeur reste le financement bancaire, qui est toujours risqué.
Les investisseurs
Acheter des locaux commerciaux pour les louer est une activité qui peut être très rentable et qui permet de se constituer un patrimoine sur le long terme.
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