Le pas-de-porte ou droit d’entrée est une pratique d’origine très ancienne dans l’immobilier commercial. C’est un montant que le locataire verse au bailleur lors de son entrée dans les locaux. Il s’élève généralement à trois ou six mois de loyer et est acquis définitivement au propriétaire.
La Cour de cassation a reconnu la licéité de la pratique, estimant dans une affaire qu’aucune disposition du statut n’interdit la remise d’une somme au bailleur par le locataire à son entrée dans les lieux.
Le pas-de-porte n’est pas un facteur de minoration de la valeur locative. La somme versée n’entre pas dans le prix de cession du droit au bail fixé au cessionnaire par le preneur sortant.
Selon les circonstances, les juges qualifient le montant perçu par le bailleur comme :
Le pas-de-porte peut combiner ces deux aspects pour avoir une nature mixte. Pour déterminer sa nature juridique, les juges recherchent la commune intention des parties qu’ils apprécient souverainement.
Dans leur analyse, les tribunaux tiennent compte de certains critères tels que le fractionnement du paiement ou une stipulation du contrat précisant que le montant versé à titre de droit d’entrée restera en totalité acquis au bailleur.
Pour éviter des équivoques ou confusions lors de l’interprétation des stipulations contractuelles, au regard de la nature juridique double du droit d’entrée, les parties doivent accorder une grande attention à la rédaction du bail et y exprimer clairement leur commune intention.
