Tout comprendre sur le cautionnement d’un bail commercial

Le cautionnement est l’acte par lequel une personne s’oblige envers le créancier à exécuter une obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même (article 2288 du Code civil).

LES AVANTAGES PAR RAPPORT AU MARCHÉ DU LOGEMENT

Dans le cadre d’un bail d’habitation, la caution est une personne physique qui, en se portant garant pour le locataire, s’engage à payer les sommes dues par ce dernier, ce qui implique tout un processus et donc un certain délai pour rentrer en possession de son dû, même en cas de caution solidaire. Dans un bail commercial, c’est un dépôt de garantie qui en remplit l’office : une somme (en général l’équivalent d’1 à 2 trimestres de loyer) est versée par le locataire avant son entrée dans le local commercial. Le bailleur peut directement puiser dans cette réserve le montant de la dette de son locataire (loyer ou charges impayés).

LE CAUTIONNEMENT DU BAIL COMMERCIAL EST-IL LÉGAL ?

Aucune loi ou disposition réglementaire n’interdit au bailleur de demander au locataire une garantie financière pour assurer le paiement des loyers à venir.

Dans le cadre du bail commercial, l’exigence d’une garantie particulière telle qu’une caution bancaire destinée à couvrir le montant des dettes du locataire envers le propriétaire n’est en rien illégale. L’apport d’un cautionnement bancaire par le locataire dans un délai déterminé peut être une condition essentielle du contrat de bail.

La caution se distingue de la garantie autonome à laquelle le bailleur peut également recourir pour se protéger de la défaillance du locataire commercial. Cette autre sûreté est un engagement par lequel le garant s’oblige, par rapport à la dette d’un tiers, à verser une somme à première demande ou suivant des modalités consenties.

Le cautionnement d’un bail commercial est une sûreté réelle et non personnelle. S’il porte sur un bien mobilier corporel, il est soumis au régime du gage, à celui du nantissement s’il s’agit d’un bien mobilier incorporel, ou au régime de l’hypothèque si c’est un immeuble.

COMMENT SE PRÉSENTE L’ACTE DE CAUTIONNEMENT ?

Forme

L’acte doit être manuscrit, c’est-à-dire écrit à la main par la caution, sauf si la garantie est constatée dans un acte électronique.

Si la caution agit pour les besoins de sa profession, l’acte peut se présenter sous forme d’un acte sous seing privé électronique. Le garant peut dans ce cas retranscrire les mentions manuscrites sous forme électronique, à condition que cette opération ne soit réalisable que par lui seul (comme dans le cas d’une société mère agissant pour une filiale).

Si la caution n’intervient pas pour sa profession, la garantie doit être constatée par un document papier notarié ou sous seing privé, ou dans un acte notarié électronique.

Contenu

Le document doit contenir obligatoirement des mentions prévues par la loi et imposées pour des questions afférentes au cautionnement. Ces mentions sont requises pour démontrer :

Les preuves et l’étendue de la garantie ;
La validité de tout ou partie du cautionnement ;
La solidarité de l’engagement.

Elles ne sont pas exigées quand la caution s’engage par acte authentique établi par notaire, acte sous seing privé contresigné par un avocat ou par une décision judiciaire.

QUE COUVRE LA GARANTIE ?

La garantie apportée par la caution ne peut s’étendre au-delà des limites dans lesquelles elle s’est engagée. L’acte de cautionnement contient en principe les dettes du locataire à l’égard du bailleur qui seront payées par le garant. Il doit être rédigé avec grande attention et précision pour éviter les conflits entre parties.

Les dettes doivent être évoquées de manière explicite dans l’acte. Elles sont souvent mentionnées en des termes trop généraux, donc imprécis. En cas de conflit, le juge recherchera les intentions des parties pour statuer.

En général, la garantie porte sur :

Les réparations locatives ;
Le dépôt de garantie ;
L’indemnité d’occupation ;
Les intérêts et accessoires da la dette.

Période ou durée de l’engagement

La caution peut s’engager pour une durée égale à celle du bail ou pour un nombre d’années précis. Si l’engagement est pris sans aucune limitation de durée, le contrat restant silencieux sur cette question, la fin du cautionnement correspond dans ce cas à la date d’expiration du bail.

Le garant est dégagé des dettes nées après échéance, mais il n’échappe pas aux poursuites du bailleur au terme du contrat pour les dettes nées pendant la période d’engagement, puisqu’il s’agit là de l’obligation de règlement.

En cas de tacite reconduction du bail : attention, cela n’équivaut pas à un nouveau bail ! La garantie des dettes du locataire se prolonge d’autant si le cautionnement a été consenti pour toute la durée de l’occupation.

En revanche, sauf clause contraire, le renouvellement du bail n’emporte pas prolongation de la garantie dans la mesure où il s’agit dans ce cas d’un nouveau contrat.

En cas de vente de l’immeuble loué, la garantie est transmise de plein droit au nouveau propriétaire, sauf stipulation contraire.

En cas de fusion-absorption de la société bailleresse, la société absorbante bénéficie de plein droit de la garantie, sauf clause contraire.

Si la caution décède, ses héritiers supportent son obligation. La dette garantie doit cependant exister au moment du décès, pas après.

DANS QUELS CAS LE CAUTIONNEMENT DEVIENT-IL INOPÉRANT ?

La garantie accordée pour le paiement des dettes du locataire commercial s’éteint en cas de :

Disparition de la dette principale pour prescription, remise de dette ou compensation entre bailleur et locataire ;

Faute du créancier (perte des actions et sûretés, responsabilité du créancier à l’égard de la caution) ;

Cautionnement disproportionné.

Un créancier professionnel ne peut se prévaloir de l’aval d’une personne physique dont l’engagement était, lors de la signature du contrat, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, sauf si au moment de son engagement son patrimoine lui permettait de faire face à son obligation.