Gestion locative locaux

Tout comprendre sur la clause de garantie solidaire d’un bail commercial

Plusieurs locataires peuvent décider solidairement de louer un local commercial. Cet engagement est mentionné dans la clause de garantie solidaire qui renforce les chances du bailleur d’être payé.

QU’EST-CE QUE LA CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE DANS UN BAIL COMMERCIAL ?

La clause de garantie solidaire ou clause de solidarité est celle par laquelle le cédant d’un contrat de bail commercial s’engage solidairement à l’égard du bailleur à exécuter le bail et notamment à régler les loyers dus par le cessionnaire. Elle vise à protéger le bailleur qui se voit imposer un nouveau cocontractant sans avoir pu, en principe, en apprécier les compétences ou la solvabilité. En effet, en cas, notamment, de vente du fonds de commerce, le bailleur ne peut s’opposer à la cession du bail et ne choisit pas son nouveau locataire.

En contrepartie, le législateur a souhaité apporter une garantie au bailleur quant aux éventuelles dettes locatives, en lui permettant de les réclamer à son ancien preneur, qu’il avait choisi.

LES EFFETS DE LA LOI PINEL SUR LA CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE

Avant la loi PINEL, la clause de garantie solidaire imposait au cédant de rester débiteur solidaire du paiement des loyers pendant toute la durée du bail, même en cas de tacite reconduction. Seul un congé ou une résiliation du bail mettait fin à la solidarité cédant / cessionnaire.

La loi du 20 juin 2014 est venue limiter la durée de cette garantie, en créant l’article L.145-16-2 du Code de commerce. Il prévoit : « Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail ».

Ainsi, l’ancien locataire ne sera tenu à titre de garantie de paiement des loyers du nouveau locataire que pendant une durée de 3 ans.

De surcroît, dans un arrêt du 11 avril 2019, la Cour de cassation a estimé que cet article du Code de commerce est d’ordre public, mais qu’il ne s’applique qu’aux contrats conclus après le 20 juin 2014.

En cas de clause contraire, celle-ci sera réputée non écrite. Cette sanction est particulièrement sévère dans la mesure où le bailleur, persuadé d’avoir une garantie pérenne, n’en aura finalement aucune, puisque la clause sera annulée.

LES LIMITES DE LA CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE

L’article L. 145-16-1 du Code de commerce précise que si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci : cela laisse peu de temps au bailleur pour agir.

Il est recommandé aux bailleurs d’être particulièrement attentifs à la rédaction de la clause de garantie solidaire, celle-ci étant interprétée strictement par les tribunaux. Par exemple, il ne pourra être demandé au cédant de régler les réparations locatives si la clause de garantie ne concerne que le paiement des loyers…

Si le bail commercial est cédé en cas de procédure collective (cession en redressement judiciaire, ou liquidation), le cédant du bail n’aura pas à craindre d’être garant du cessionnaire. Il est en effet inutile d’aggraver la situation du débiteur, déjà en difficulté, en lui faisant supporter le poids de la garantie au profit du cessionnaire de son bail si ce dernier s’avérait défaillant.

CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE ET CLAUSE DE SOLIDARITÉ INVERSÉE

La clause de garantie solidaire ne doit pas être confondue avec une autre clause qui lui est proche : la « clause de solidarité inversée ».

En cas de clause de solidarité inversée, ce n’est pas le cédant qui est garant du cessionnaire, mais le cessionnaire qui se trouve garant solidaire du cédant. Les clauses de solidarité inversée ont précisément été imaginées par la pratique afin de favoriser le bailleur en cas de procédure collective de son locataire. On rappellera que, dans cette hypothèse, le bailleur ne peut plus poursuivre le locataire pour les impayés locatifs antérieurs à l’ouverture de la procédure collective. Il devra, comme les autres créanciers, attendre qu’un plan de redressement soit éventuellement adopté. Il arrive toutefois fréquemment qu’un tel plan de redressement soit impossible.

 En ce cas, le tribunal pourra envisager :

  • soit la cession de la société en redressement, avec poursuite de l’activité ;
  • soit la liquidation de la société : les actifs seront ainsi vendus un à un par le liquidateur.

 

Les clauses de solidarité ont précisément été créées afin de permettre au bailleur d’être payé des arriérés locatifs par le repreneur du bail, qu’il s’agisse d’une reprise en redressement ou en liquidation : le cessionnaire étant garant du cédant objet de la procédure collective, il est tenu de payer les impayés locatifs, en vertu de la « clause de solidarité inversée » du bail.

Néanmoins, depuis la loi Pacte, les clauses de solidarité sont neutralisées en cas de cession en redressement judiciaire. Ces clauses demeurent toutefois parfaitement applicables en cas de cession en liquidation judiciaire.

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