Comment le bail commercial peut-il respecter le règlement de copropriété ?
Un local commercial ne peut pas être loué à toute entreprise, car il n’est pas possible d’y exercer toute activité.
Le règlement de copropriété désigne les activités autorisées et interdites, ainsi que les nuisances qui vont restreindre l’activité, et donc la location d’un local commercial.
Le respect des activités autorisées
Le règlement de copropriété permet de trouver le numéro de lot d’un local commercial et de vérifier son «affectation» et la «destination» possible.
Les formules souvent utilisées sont les suivantes :
« Local tout commerce »
« Local exclusivement à usage de bureaux »
« Local a usage mixte »
« Toutes activités possibles, sauf garage et restauration »
Il faut louer le local en fonction du règlement de copropriété
Quand le texte n’est pas clair, il possible de s’en remettre au syndicat des copropriétaires qui autorisera ou non la location. Certains syndics n’hésitent pas à restreindre le règlement pour ne pas engager leur responsabilité. Il faut alors faire valider le bail par un expert indépendant.
Le respect des nuisances
Il est aussi très important de vérifier la notion de nuisances qui seront surement restreintes dans le règlement de copropriété.
Exemple de formulation :
« Tout commerces sauf nuisances »
« Sans nuisance olfactive et sonore »
« Il sera interdit de déposer des encombrants devant la boutique »
L’interprétation de ces formulations est très subjective. En effet, a partir de quand y-a-t-il trop de bruit ou trop d’odeurs ?
Il faut donc s’en remettre aux jurisprudences en cas de doute. Dans beaucoup de cas, elles donneront raison aux propriétaires.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne respecte pas ses obligations ?
Le risque est important et les conséquences lourdes si le locataire investi dans un local commercial qui n’est pas en règle à cause du propriétaire qui a autorisé une activité non acceptée par le règlement de copropriété.
La copropriété a le droit de condamner le propriétaire à procéder à l’expulsion du locataire. Cette démarche est très coûteuse, car il faut indemniser le locataire et payer les éventuels dommages causés par l’activité dans l’immeuble.
Il faut donc aborder avec beaucoup de précautions la location d’un local commercial en fonction du règlement de copropriété.
L’impact du règlement de copropriété sur le prix d’un local commercial
L’impact est important, car si le propriétaire est restreint à certaines activités spécialisées, alors le loyer sera moins cher. Et il faut rappeler que le loyer est la base de calcul du prix d’achat d’un local commercial.
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