Le locataire peut exercer après autorisation une ou plusieurs activités sans lien avec celle prévue au bail. Il s’agit de la déspécialisation plénière. Quelles sont les conditions à remplir pour réaliser ce changement ?
La transformation de l’activité doit être compatible avec la destination du bail, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier qui accueille le local commercial.
Si les murs loués sont situés dans un immeuble en copropriété, le bailleur doit se référer au règlement de copropriété avant de donner son accord pour le changement d’activité. Même si les stipulations du règlement autorisent l’exercice du commerce en général, cela n’entraine pas une modification automatique de la destination de l’immeuble.
Le juge use de son pouvoir souverain pour apprécier la compatibilité du commerce envisagé avec les caractéristiques du local loué.
Ces conditions, appréciées cumulativement, sont relatives à la conjoncture économique et à l’organisation rationnelle de la distribution.
C’est une forme de crise économique qui affecte la branche d’activité du locataire commerçant. En période de mutation et d’instabilité de la distribution, il est permis en général une grande souplesse dans le changement du fonds de commerce.
Toutefois, la déspécialisation plénière peut être rejetée si une déspécialisation partielle permet de résoudre le problème. Le juge prend en compte le résultat financier du commerçant ou le caractère peu rentable de l’activité, sans regarder la plus-value que la transformation envisagée pourra générer pour le fonds ou pour l’immeuble.
Elle est liée à l’activité projetée. Le locataire doit justifier que la nouvelle activité pourra remédier au problème du système local de distribution qui ne répond plus aux besoins de la clientèle.
Le premier occupant d’un local situé dans une unité commerciale définie par un programme de construction (centre commercial ou galerie marchande) doit en principe y passer neuf ans, à partir de la date de son entrée en jouissance, avant de demander et obtenir une déspécialisation plénière des lieux loués (article L 145-48, alinéa 2 du Code de commerce).
Perfia (Ste Immo Marceau)
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