L’indemnité de transfert ou de déplacement est octroyée au locataire évincé de son droit au renouvellement du bail au cas où le changement de local n’entraine pas une perte du fonds de commerce ou de la clientèle.
La perte de la commodité ou de l’adresse du lieu d’exploitation du fonds peut s’avérer sans incidence sur la clientèle. Dans cette hypothèse, le locataire bénéficie non pas d’une indemnité de remplacement mais du paiement d’un montant versé à titre d’indemnité de transfert ou de déplacement du fonds de commerce.
Il s’agit généralement d’activités dont la clientèle se maintient grâce à la renommée du locataire, aux caractères très spécifiques du commerce ou à l’absence d’une incidence de l’emplacement du local sur le fonds.
On peut citer les commerces de gros visant une clientèle professionnelle, des fonds jouissant d’une forte notoriété ou des activités sans visibilité exercées sur cour, en étage, dans un quartier ou sur une rue sans commercialité.
La clientèle des professionnels et grossistes est en principe transférable. Cependant, pour un achalandage constitué d’un regroupement de professionnels ou grossistes d’une branche d’activité, la perte de l’emplacement pour ces commerces peut affecter le fonds.
Le locataire évincé peut prétendre à une indemnité de transfert dont le montant est égal au plus à la valeur vénale du fonds de commerce. Il peut bénéficier d’une indemnité de remplacement si le coût de déplacement ou de la valeur du droit au bail est supérieur à la valeur du fonds.
Certaines activités peuvent être maintenues pour partie malgré la perte du droit au bail. C’est notamment le cas où coexiste une clientèle de gros et de détail. Dans cette hypothèse, l’indemnisation sera limitée à la branche d’activité perdue, une perte qui ne peut être que marginale. On doit établir que le fonds de commerce subsiste grâce aux seules activités transférées.
Si le fonds n’est pas transférable et que la valeur du droit au bail est supérieure à celle du fonds de commerce, le locataire doit bénéficier d’une indemnité de transfert correspondant à la valeur du droit au bail du local dont il est évincé. Le montant alloué ne peut être en aucun cas inférieur à cette valeur.
Par présomption légale, l’éviction entraine la perte du fonds de commerce. Il revient au bailleur d’apporter la preuve qu’elle n’entraine pas la disparition du fonds.
Lorsque l’exploitation du fonds de commerce est invisible et porte sur plusieurs locaux soumis à des baux distincts, l’indemnité principale est évaluée en fonction de l’ensemble des locaux dont le locataire est contraint de quitter, qu’il s’agisse d’une indemnité de remplacement ou de transfert
