Qu’est ce qu’une convention d’occupation précaire ?
La convention d’occupation précaire est un contrat atypique, innommé, conclu entre un locataire et un propriétaire. Il n’est ni assimilable à un bail commercial, ni à un bail de courte durée, ni à un autre type de convention défini par le Code de commerce, le Code civil ou le Code de la construction et de l’habitat. Comment se définit-elle ?
Origine de la convention d'occupation précaire
La convention d’occupation précaire des locaux commerciaux est née de la pratique durant la deuxième guerre mondiale, pendant l’occupation allemande. Des propriétaires qui ne voulaient pas laisser leur immeuble libre pendant leur absence, préféraient y mettre un occupant qui devrait en jouir de façon provisoire jusqu’à leur retour, date à laquelle ils devront récupérer le Bien.
Le contrat permettait aux parties de contourner les règles impératives du statut des baux commerciaux de 1953. Sa souplesse constituait un cadre juridique qui répondait mieux au besoin de flexibilité du milieu et du moment.
L’avènement des baux dérogatoires tels que le bail de courte durée (limité à deux ans) institués par législateur n’a pas arrêté son essor dans les rapports entre bailleur et occupant.
Définition et caractéristiques de la convention d'occupation précaire
Le contrat, qui n’obéit pas au régime des baux commerciaux, permet au propriétaire d’accorder un droit d’occupation provisoire qui dure pendant le temps de la précarité.
Il se caractérise, quelque soit la durée, par les circonstances indépendantes de la seule volonté des parties, constituant le fondement de l’accord.
Le critère essentiel de cette convention réside donc dans la fragilité de l’occupation. Le locataire se trouve dans une précarité constante qui ne lui donne aucun espoir de posséder les locaux pour implanter définitivement son commerce ou activité industrielle.
Ce type de contrat convient à certaines situations, notamment celle d’un propriétaire attendant la réalisation d’un projet d’urbanisme qui touche son immeuble. Il peut s’agir de locaux en attente de démolition, d’une réhabilitation ou expropriation dont l’exécution tarde à démarrer.
Différences avec d’autres types de contrats
La convention d’occupation précaire se distingue d’autres types de contrats relatifs à la location de murs commerciaux.
Contrat de louage
Bien que présentant toutes les caractéristiques d’un bail de droit commun (objet, prix et durée), la convention d’occupation se démarque du contrat de louage qui, lui, garantit au locataire une location paisible.
La Cour d’appel de Versailles reconnaît que l’acte porte en apparence les critères essentiels du bail commercial, mais elle relève la différence entre les deux contrats en évoquant le caractère provisoire et fragile du droit de jouissance de l’occupant lié par une convention d’occupation précaire (CA Versailles 12 janvier 1995 n° 94-7406, 12e ch. sect. 2, SCI Les Côtes de Maisons c/ ESUP).
La Cour de Cassation rejette clairement toute assimilation d’un tel contrat au bail commercial (Cass. com. 11 janvier 1965, Office National Interprofessionnel des Céréales c/ Faiveley : Bull. civ. III n° 24 ; Cass. 3e civ. 30 avril 1969 n° 67-11.457, Steiner c/ Steiner : Bull. civ. III n° 344).
De façon définitive, la loi exclut l’accord atypique du champ d’application des baux commerciaux à travers l’article L 145-5-1 du Code de commerce.
Bail de courte durée
La convention d’occupation n’est pas limitée dans le temps, elle s’applique tant que le motif de précarité qui la fonde existe. Le bail de courte durée est conclu pour une durée deux ans, limitée à trois ans au maximum depuis le 1er septembre 2014. La confusion entre ces deux types de contrats peut avoir des conséquences juridiques importantes.
Un bail de courte durée peut se transformer en bail commercial classique si le locataire occupe les lieux pendant plus de trois ans, ce qui n’est pas le cas pour l’autre convention qui ne change pas de régime quelque soit le temps d’occupation des locaux.
Prêt à usage
La convention d’occupation précaire se distingue du prêt à usage (régi par les articles 1875 et 1891 du Code civil) qui permet au prêteur de donner en jouissance un immeuble.
Le prêt à usage a un caractère essentiellement gratuit, contrairement à la convention d’occupation qui est toujours conclue à titre onéreux, même si souvent le prix est dérisoire. Le propriétaire peut bénéficier d’une redevance, indemnité ou autre contrepartie convenue entre lui et l’occupant.
