Quelles sont les sanctions d’une sous location irrégulière ?
Une sous-location irrégulière, notamment pour défaut d’appel à concourir à l’acte entraine des sanctions du contrat.
Rapport entre bailleur et locataire principal en cas de sous location
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail principal, résilier le contrat de location ou activer la clause résolutoire de plein droit lorsque le locataire conclut une sous-location irrégulière.
Le locataire principal peut être condamné à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux par le tiers occupant installé de façon illégale dans les locaux.
L’absence d’autorisation du bailleur constitue un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Le bailleur n’as pas besoin de prouver le moindre préjudice à son égard.
Le défaut d’appel à concourir à l’acte est une faute grave qui ne peut être régularisée ou annulée. L’absence d’une mise en demeure du locataire fautif ne remet pas en cause le refus du renouvellement.
Relation bailleur / sous-locataire
Lorsque la sous-location a été conclue ou renouvelée de manière irrégulière, elle est inopposable au bailleur qui n’a de ce fait aucun lien de droit avec le sous-locataire. Ce dernier ne bénéfice pas des avantages et de la protection du statut des baux commerciaux.
A l’expiration du bail principal, le sous-locataire ne peut demander le renouvellement de son contrat directement au bailleur. Il ne peut également se prévaloir de l’article L145-10 alinéa 4 du Code de Commerce qui qualifie le silence du propriétaire gardé trois mois après la demande comme une acceptation du renouvellement.
En cas d’expropriation de l’immeuble pour cause d’utilité publique, il ne peut prétendre à une indemnité, car il n’a aucun titre, ni droit. Cependant il peut avoir droit au renouvellement de son contrat si le bailleur a agrée le sous-bail et si les locaux ne sont pas indivisibles.
Tant que le bail principal se poursuit, le propriétaire ne peut pas demander la résiliation du contrat de sous-location auquel il n’a pas concouru, ni l’expulsion du sous-locataire.
Rapports entre locataire et sous-locataire
Une sous-location irrégulière garde tous ses effets entre le sous-locataire et le locataire tant que le bail principal n’est pas remis en cause.
Lorsque le contrat de sous-location est opposable au bailleur, le locataire doit assurer une exploitation paisible des locaux mis à la disposition du sous-locataire durant toute la durée du sous-bail.
Au cas où le sous-locataire est évincé des locaux pour irrégularité du sous-bail, il peut demander une indemnité d’éviction à l’occupant principal. Ce dernier peut être partiellement exonéré de sa responsabilité si par exemple le sous-locataire n’a pas exigé de faire concourir le bailleur à l’acte.
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