Quelles sont les obligations d’information du propriétaire d’un local commercial vis à vis de son locataire ?
Lors de la conclusion du contrat de bail, le bailleur a l’obligation de communiquer certains renseignements à son locataire. Quelles sont les obligations d’information du propriétaire à l’égard du preneur ?
Risques naturels et technologiques
Le contrat de location doit être accompagné d’un état des risques naturels et technologiques établi moins de six mois avant la date de conclusion du bail.
Le document contient les informations fournies par le préfet du département du lieu de situation du Bien et portent sur les documents graphiques, la note de présentation du plan et le règlement du PPRT (Plan de Prévention des Risques technologiques) ou du PPRNP (Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles).
L’acte est exigé aussi bien pour les immeubles bâtis que pour les terrains nus situés dans des zones à risque délimité par un PPRT ou un PPRN approuvé. Il est également délivré pour les immeubles se trouvant dans :
- Un périmètre soumis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPRT ou PPRN prescrit ;
- Des zones de sismicité 2, 3, 4 ou 5 mentionnées à l’article R 563-4 du Code de l’environnement.
L’acte est aussi requis pour les locaux ou immeubles situés en dehors d’une zone à risques. Les contrats de bail conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 12 juillet 2010 ne sont pas soumis à cette obligation.
Si le bailleur omet de délivrer le document, il peut être condamné à verser des dommages-intérêt au locataire ayant subi des préjudices du fait de son omission. L’occupant peut obtenir la diminution du loyer ou la résolution du contrat.
Informations environnementales
Lors de la signature du bail le propriétaire doit fournir au locataire des informations relatives à certains risques environnementaux. Cette obligation concerne le bail commercial, qu’il s’agisse de locaux principaux, accessoires ou de bail mixte.
Risques de pollution des sols
Selon la loi 2014-366 du 24 mars 2014 (dite ALUR), le bailleur a l’obligation d’informer le preneur par écrit pour lui faire connaître les informations rendues publiques au cas où l’immeuble en location se situe dans un secteur d’information (terrain dont la pollution des sols exige, en cas de changement d’usage, des études de sols et des mesures de gestion de la pollution).
Si deux après sa découverte, on constate que la pollution rend le terrain impropre à sa destination contractuelle, le locataire pourra demander la résolution du contrat ou la réduction du loyer. (Code de l’environnement article L 125-7, alinéa 2).
Si en l’absence d’informations rendues publiques sur la pollution du terrain, il est constaté que le sol est pollué, le locataire ne pourra invoquer que les garanties légales (garantie vices cachés, obligation de délivrance) ou un vice du consentement.
Informations sur un immeuble ayant subi un sinistre
Lorsque l’immeuble bâti a subi un sinistre qui a conduit au versement d’une indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes technologiques ou naturelles, le bailleur est obligé d’en informer le locataire par écrit.
Le défaut d’information du locataire est sanctionné par la résiliation du bail. L’obligation suppose que soit informé le bailleur ayant acquis l’immeuble auprès d’un précédent propriétaire qui a bénéficié de l’indemnité.
Cette exigence concerne les immeubles situés dans les communes qui ont fait l’objet d’un arrêté de catastrophe et dont la liste peut être consultée sur www.prime.net.
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