Quelles sont les conditions de rédaction pour pouvoir appliquer la révision d’un loyer ?
Pour être recevable, la demande de révision judiciaire du loyer doit respecter des conditions de forme.
Forme de la demande de revision de loyer
La loi ne précise pas les conditions de forme auxquelles doit répondre la demande de révision judiciaire. Les articles L 145 – 22 et L 145 – 39 du Code de commerce demeurent silencieux sur la question.
Les tribunaux estiment que la demande doit être formulée dans la forme imposée pour la révision triennale selon l’article R 145 20 du Code de commerce (anciennement article 26 du décret du 30 septembre 1953).
Délai pour appliquer la révision
La demande judiciaire ne respecte aucune condition de délai si la révision du loyer est prévue par une clause d’échelle mobile. Elle est recevable sans délai à condition que le loyer ait augmenté ou diminué de plus d’un quart par l’application de la stipulation contractuelle de révision.
La saisine du juge peut intervenir dans la première année de mise en œuvre de la clause si l’indice évolue immédiatement de plus de 25 % ou après plusieurs années en fonction de la variation des chiffres.
En cours de bail, le loyer peut être révisé en cas de variation de l’indice de plus du quart, même si les parties avaient contractuellement prévu que la clause d’échelle mobile s’appliquerait tous les trois ans.
Taux de variation de l’indice
Pour introduire une demande de révision judiciaire du loyer, chaque partie (bailleur ou locataire) peut se fonder sur la variation à la hausse ou à la baisse à plus du quart (25%) de l’indice par l’application de l’échelle mobile.
Certaines juridictions avaient estimé qu’en cas d’augmentation du plus d’un quart du loyer, seul le locataire était recevable à demander un réajustement de la clause d’échelle mobile à la valeur locative, supposée inférieure au loyer atteint.
Dans la même logique, elles considéraient qu’en cas d’une diminution de plus d’un quart, seul le bailleur était recevable à solliciter la même adaptation à la valeur locative, qui est supérieure au prix du loyer indiciaire.
Mais la Cour de cassation a rejeté ces décisions en jugeant qu’aucune disposition au regard de l’article 28 du décret du 30 septembre 1953 ne prévoit une telle restriction, les tribunaux devant seulement fixer le loyer révisé à la valeur locative.
Une augmentation ou diminution de plus d’un quart de l’indice est une raison valable et suffisante pour demander au juge d’adapter le jeu de l’échelle mobile à la valeur locative, la demande pouvant être formée indifféremment par le bailleur ou le locataire.
L’intérêt de la demande pour le bailleur est que la révision judiciaire du loyer produise un montant supérieur au prix qui ressort de l’évolution de l’indice à la hausse. La démarche du locataire n’a d’intérêt que si elle peut aboutir à la fixation d’un loyer inférieur au montant résultant de l’évolution de l’indice à la baisse.
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