Pour autoriser ou implanter un commerce similaire ou identique à celui d’un premier locataire, dans la même zone d’activité que ce dernier, le bailleur doit tenir compte de l’existence ou non d’une clause d’exclusivité dans le contrat de bail.
Lorsque le contrat de bail contient une clause d’exclusivité, le bailleur ne peut pas exploiter un commerce similaire à celui du preneur bénéficiaire de la clause, ni louer un local à un autre locataire exerçant le même type d’activité dans l’immeuble.
Le bénéficiaire de la clause de non-concurrence peut exiger que le bailleur fasse respecter l’accord d’exclusivité aux autres locataires même si ces derniers n’en sont pas signataires.
Une clause du bail peut écarter la responsabilité du bailleur au cas où des commerçants concurrents étaient déjà installés dans l’immeuble. Mais elle implique de la part du propriétaire une garantie de non-concurrence pour des faits postérieurs à la signature du contrat.
S’il n’existe aucune stipulation contractuelle qui prévoit une exclusivité commerciale, le bailleur peut autoriser ou implanter un commerce identique dans l’environnement proche du premier locataire ayant un commerce.
Le propriétaire n’est pas en effet obligé de garantir l’exclusivité du locataire dans l’immeuble loué en l’absence d’une clause d’interdiction. Il peut lui-même utiliser un local du bâtiment ou le louer à un autre locataire pour exploiter une activité similaire.
Toutefois, le locataire peut s’opposer à l’établissement d’un commerce similaire au sien dans l’immeuble abritant son activité si l’autorisation du bailleur vise de façon frauduleuse à favoriser une concurrence déloyale.
Des stipulations étrangères au contrat de bail (cahier des charges, règlement de copropriété, etc.) peuvent avoir pour effet d’interdire une concurrence entre locataires d’un immeuble.
