Que se passe-t-il pour le locataire et le propriétaire d’une boutique si l’administration ordonne la réalisation de travaux ?
Le locataire doit remplir les exigences imposées par l’administration concernant le local qui accueille son activité (hôtel, salle de spectacles, restaurant, etc.).
Lorsque l’immeuble ne correspond pas ou ne répond plus aux conditions exigées, il devient nécessaire de réaliser des travaux de mise en conformité pour éviter la fermeture des lieux. Dans ce cas, lequel du bailleur ou du locataire doit supporter le coût des travaux à effectuer ? La solution est trouvée selon que le bail la prévoit ou non.
Contrat prévoyant la prise en charge des travaux
Lorsque le contrat de bail contient un dispositif prévoyant la répartition des charges des travaux imposés par l’administration, les parties doivent y exprimer leur commune intention de façon claire et précise, aussi bien pour la nature des travaux que pour leur prise en charge.
Les juges interprètent en faveur du locataire les clauses considérées comme ambigües ou trop générales en application de l’article 1162 du Code civil.
Les dispositions qui mettent à la charge du locataire les travaux ordonnés par l’administration doivent être contenus dans le contrat de bail et non dans l’acte de vante du fonds de commerce qui est extérieur aux rapports locatifs.
Le cessionnaire n’est pas obligé de se soumettre à la charge des travaux si cette obligation figure seulement dans un courrier échangé entre le cédant et le propriétaire, et non dans le contrat de bail initial.
Les clauses stipulant que le locataire doit se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements notamment sanitaires et sécuritaires ne soumettent pas expressément le preneur aux charges des travaux visés par ces règlements.
Lorsqu’une stipulation énonce que le locataire prend les lieux en l’état, il n’est pas exclu que le bailleur assume le coût des travaux prescrits par l’administration.
Pour effectuer les travaux de mise en conformité, l’autorisation préalable du propriétaire est nécessaire si le bail le prévoit. Il en est de même pour les travaux portant sur les parties communes qui exigent une autorisation de copropriété même si aucune clause du bail ne le prévoit.
Absence d’une clause particulière entre le locataire et le propriétaire
En l’absence d’une stipulation contractuelle organisant la répartition des charges, le bailleur supporte en principe le coût des travaux de mise en conformité avec la réglementation. Le coût de certaines opérations est cependant à la charge de l’exploitant.
Principe
Il n’incombe pas au locataire d’exécuter les travaux prescrits par l’administration à moins qu’une clause claire et précise le prévoie dans le bail.
Ce principe se fonde sur l’obligation de délivrance du bien loué mise à la charge du bailleur prévue à l’article article 1719, 1° du Code civil. Le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à sa destination contractuelle.
L’article 1719-2° du Code civil renforce ce principe en imposant au bailleur l’obligation d’entretien des lieux.
Les cocontractants peuvent cependant déroger à cette règle dans des proportions variables pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014. Les contrats signés avant cette date peuvent contenir des stipulations permettant le transfert de tout ou partie de ces travaux à la charge du locataire.
Cas où le locataire paye le coût des travaux
- Installation classée
Les travaux de remise en l’état des installations classées sont à la charge du locataire. En matière de baux commerciaux, ces opérations ne sont pas en réalité considérées comme des travaux imposés par l’administration, selon la Cour de Cassation.
- Usage des locaux
Le bailleur ne supporte pas le montant des travaux lorsqu’ils sont rendus nécessaires par l’utilisation que le locataire a fait des locaux.
Cependant, si la destination des lieux n’a pas changé, le propriétaire assure le coût des ouvrages même si une partie des travaux résulte des aménagements effectués pour modifier et développer l’exploitation.
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