En l’absence d’une stipulation contractuelle organisant la répartition des charges, le bailleur supporte en principe le coût des travaux de mise en conformité avec la réglementation. Le coût de certaines opérations est cependant à la charge de l’exploitant.
Principe
Il n’incombe pas au locataire d’exécuter les travaux prescrits par l’administration à moins qu’une clause claire et précise le prévoie dans le bail.
Ce principe se fonde sur l’obligation de délivrance du bien loué mise à la charge du bailleur prévue à l’article article 1719, 1° du Code civil. Le propriétaire est tenu de mettre à la disposition de son locataire un bien conforme à sa destination contractuelle.
L’article 1719-2° du Code civil renforce ce principe en imposant au bailleur l’obligation d’entretien des lieux.
Les cocontractants peuvent cependant déroger à cette règle dans des proportions variables pour les baux conclus avant le 5 novembre 2014. Les contrats signés avant cette date peuvent contenir des stipulations permettant le transfert de tout ou partie de ces travaux à la charge du locataire.
Cas où le locataire paye le coût des travaux
Les travaux de remise en l’état des installations classées sont à la charge du locataire. En matière de baux commerciaux, ces opérations ne sont pas en réalité considérées comme des travaux imposés par l’administration, selon la Cour de Cassation.
Le bailleur ne supporte pas le montant des travaux lorsqu’ils sont rendus nécessaires par l’utilisation que le locataire a fait des locaux.
Cependant, si la destination des lieux n’a pas changé, le propriétaire assure le coût des ouvrages même si une partie des travaux résulte des aménagements effectués pour modifier et développer l’exploitation.