Que se passe-t-il en cas d’absence d’une clause d’indexation de loyer d’un bail commercial ?
Il arrive que le contrat de bail commercial ne contienne pas de clause d’indexation de loyer. Dans ce cas, comment s’opère la révision du prix du loyer ?
Formulation de la demande de révision
L’une des parties au contrat de bail commercial (bailleur ou locataire) peut adresser à l’autre une demande de révision du loyer, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception. Une simple lettre ne produit effet que si le destinataire reconnaît l’avoir reçue et si ce procédé ne lui a pas porté préjudice.
- Lorsque le demandeur procède par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la date à prendre en considération est celle de l’expédition, et non celle de réception.
- Selon l’article L 145-38, alinéa 1 et 2 du Code de commerce, la demande ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire (date d’effet du bail d’origine ou initial) ou après l’entrée en vigueur du bail renouvelé.
- De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à partir du jour où le nouveau prix du loyer est appliqué, quelque soit la date de fixation. Il en est ainsi si le loyer est modifié de façon conventionnelle en cours de période.
- Après échéance de la période triennale, on peut demander la révision à tout moment et sans limite dans le temps. La révision ne prendra effet qu’au jour de la demande.
- Si l’expiration de la période triennale tombe l’année de renouvellement du bail, aucune proposition de révision de loyer ne peut être formée. On applique dans ce cas la procédure de détermination du loyer renouvelé.
- L’intention de revoir le prix du loyer peut être exprimée en cas de tacite reconduction du bail si le contrat n’a pas été renouvelé dans le délai légal, trois ans au moins après la dernière révision.
- La demande doit obligatoirement contenir le montant du loyer souhaité ou offert, sous peine de nullité.
- Au cas où le montant est chiffré de manière imprécise, le bailleur peut le modifier en cours d’instance si sa demande n’est pas abusive.
- Une demande judiciaire (saisine du juge pour fixation du prix du loyer révisé) n’équivaut pas à une demande de révision amiable (proposition entre propriétaire et preneur). La dernière demande est nécessairement préalable à la première.
- La notification de la demande de révision est faite à l’adresse des locaux loués.
Acceptation de la proposition
Pour que loyer révisé soit exigible, l’acceptation de la demande par le locataire ou une décision judiciaire est indispensable. Le bailleur ne peut réclamer le paiement du loyer proposé rien qu’en se basant sur la seule demande adressée au locataire.
Si le preneur accepte le nouveau loyer par écrit, le bailleur ne peut dans ce cas remettre en cause l’accord en invoquant une erreur de calcul commise par son mandataire.
Si le locataire, en l’absence d’un consentement écrit paye le nouveau loyer, même de façon intermittente, son comportement équivaut à une acceptation de la demande du bailleur.
Le refus du locataire ne peut justifier une résiliation du bail par application de la clause résolutoire. Le bailleur ne peut lui adresser de commandements ou prendre des mesures conservatoires à son encontre.
Comment fixe-t-on le loyer révisé ?
En cas de désaccord entre cocontractants du bail commercial sur le prix du loyer révisé, le juge fixe le nouveau prix qui s’impose aux parties.
Fixation à partir de la valeur locative
Le montant des loyers des baux révisés doit correspondre en principe à la valeur locative. Cette valeur est déterminée selon l’article L 145-33 à partir des caractéristiques du local considéré, la destination de l’immeuble, le droit au bail, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Cette valeur découle du pouvoir souverain du juge qui utilise le mode calcul qu’il estime approprié. Il ne tient pas compte des investissements réalisés par le locataire dans les lieux loués ni des plus ou moins values ressortant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.
Critère du loyer plafonné
- Principe
Le loyer déplafonné déroge au principe de révision du prix de la location commerciale en fonction de la valeur locative.
L’augmentation ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Cependant, s’il existe une modification matérielle des facteurs de commercialité entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le bailleur peut procéder à un déplafonnement du loyer.
- Facteurs locaux de commercialité
Les facteurs locaux de commercialité sont principalement liés au commerce considéré. Ils peuvent porter notamment sur :
- L’importance de la ville, du quartier ou de la rue où le commerce est situé ;
- Le lieu de d’implantation ;
- La répartition des diverses activités dans le voisinage ;
- L’accès et les moyens de transport ;
- L’attrait particulier ou les sujétions de l’emplacement pour l’activité ;
- Les modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
- Taux de variation indiciaire
Pour être retenue, la modification matérielle des facteurs locaux doit conduire à une variation de plus de 10% de la valeur locative. Le changement des facteurs doit intervenir ou produire ses effets entre la dernière fixation du loyer et la demande en révision.
De plus, il doit exister un lien de causalité entre cette modification et la variation de la valeur locative.
Le calcul du taux de variation indiciaire prend en compte le nouvel indice (indice du trimestre au cours duquel la demande de révision a été notifiée) et l’indice de référence (indice du trimestre correspondant à la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer).
Le nouveau loyer est dû à compter du jour de la demande en révision. En l’absence de modification de facteurs locaux de commercialité, le loyer révisé s’obtient par rapport à la seule variation indiciaire.
