Comment gérer une procédure d’impayé pour un local commercial ?
Un loyer doit généralement être payé d’avance le 5 du mois. Cette règle est une coutume, mais certains baux sont construits avec une date de règlement en fin de mois.
Relances téléphoniques pour gérer les impayes de votre local commercial
La première relance est le téléphone. Cette première étape permet de conserver une certaine courtoisie dans les échanges et surtout de ne pas prendre par surprise le locataire.
Il faut que le locataire sache que le bailleur peut être réactif face à une situation d’impayé. L’idéal est de faire cette relance dès le lendemain de la date à terme +1 jusqu’à terme +5.
Il ne faut pas hésiter à appeler régulièrement pendant cette période, le but étant de vraiment transmettre le message. Si la tentative de contact n’abouti pas, le plus simple est d’envoyer un SMS.
Lettre de relance simple pour démarrer la procédure d'expultion
Cette étape n’est pas obligatoire, car elle fait perdre du temps dans la durée de la procédure.
Une relance simple n’a pas grande valeur, mais permet d’informer le locataire et de vérifier si l’adressage est bon. Cette vérification est importante, surtout pour les entreprises en création, car elles peuvent ne pas avoir inscrit le nom sur la boite aux lettres.
L’envoi de cette lettre de doit pas excéder le terme +10.
La mise en demeure, formaliser la procédure d'expultion
La mise en demeure est la première étape permettant de démarrer une procédure d’expulsion. Elle est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et récapitule la dette, puis permet d’imposer un délai de paiement généralement fixé à 8 jours.
Au delà de ce délai, il faut demander a un huissier de delivrer un acte au local en question
Trois cas peuvent se présenter
1. Le locataire signe la lettre à son commerce
Si le locataire signe la lettre au facteur, l’accusé de réception précisera la date de délivrance qui servira de point de départ pour le décompte des 8 jours cités au dessus.
2. Le locataire était absent lors du passage du facteur et va chercher la lettre à La Poste
Si le locataire va chercher la lettre à La Poste, le délai commence à partir de la date de première présentation du courrier.
3. Le locataire ne va pas chercher la lettre à La Poste
C’est la raison pour laquelle il est préférable d’envoyer en parallèle la mise en demeure par lettre simple, car cela permet d’avoir la certitude que le locataire est prévenu.
Dans ce cas, La Poste renvoie la lettre au propriétaire qui, dès sa réception, peut entamer la procédure comme si le locataire avait bien eu la lettre.
Le commandement de payer est envoyé par huissier et permet d’obliger le locataire à payer dans un délai d’un mois. Ce délai passé, la clause résolutoire peut être visée et le bail peut être résilié.
Il est conseillé d’envoyer au plus vite ce document au locataire et à la caution s’il y en a une pour réduire les délais d’expulsion.
Le coût peut varier de 100 à 400 euros en fonction des huissiers.
Fixation d’une date au tribunal pour expulser le locataire du local
La date doit être prise le plus tôt possible par l’intermédiaire d’un avocat, dès l’envoi du commandement de payer.
• Si le locataire règle le loyer, il suffit de retirer la date au tribunal
• Si le locataire ne paie pas, ce processus rigoureux aura permis au propriétaire de gagner un temps précieux
La suite de la procédure est que le jugement condamne le locataire à payer et que la clause résolutoire est acquise pour expulser le locataire.
Le jugement donne alors un délai au locataire pour partir. S’il ne quitte pas les lieux, un huissier fera intervenir les forces de l’ordre pour l’expulser.
