Comment procéder à la déspécialisation partielle d’un bail commercial ?
Selon l’article L 143-47 du Code de commerce, la déspécialisation partielle est une démarche qui permet au locataire d’exercer des activités connexes ou complémentaires à son commerce dans les murs loués. Comment se déroule la procédure ?
Démarche du locataire pour procéder à la despecialisation
Le locataire doit informer le bailleur de son intention d’exercer dans les locaux loués une autre activité que celle qu’il mène déjà. La demande doit être adressée au propriétaire par acte extrajudiciaire précisant la nouvelle affaire concernée.
L’acte peut comprendre parallèlement et à titre subsidiaire une demande de déspécialisation plénière si le locataire doute du caractère connexe ou complémentaire de la ou des activités envisagées. L’exercice de la nouvelle activité nécessite l’autorisation préalable du bailleur.
Réponse du propriétaire pour la despécialisation
Délai
Le bailleur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la demande pour reconnaître ou pas le caractère connexe et complémentaire de la nouvelle activité. S’il n’exprime aucune contestation dans ce délai, le locataire peut à l’échéance commencer à réaliser son nouveau commerce.
Le propriétaire peut présenter son opposition sous diverses formes, aucune moyen ou solution en particulier ne lui ai imposé. Il peut utiliser la lettre recommandée, mais ce procédé n’est pas le mieux indiqué pour lui.
En effet, la date de notification par voie postale n’est pas celle de l’expédition du courrier, mais la date de réception de la lettre. Le locataire pourrait être absent sur une période de plus de deux mois, ce qui entrainerait une expiration de l’échéance légale au retrait du document, donc une forclusion du bailleur dont la réponse restera sans effet.
Motif
L’absence de caractère connexe ou complémentaire de l’extension commerciale est le seul motif valable pour contester l’activité projetée.
Les dispositions d’un règlement de copropriété ne peuvent constituer un motif suffisant pour s’opposer à l’exercice d’une activité connexe et complémentaire. Si le règlement l’interdit, le bailleur peut être condamné à payer des dommages-intérêts à la copropriété avec obligation de rétablir l’usage antérieur des locaux loués.
Le locataire sera contraint de cesser ses activités et se tourner contre le bailleur qui devra supporter les préjudices subis suite à la résiliation du bail.
Saisine du juge
Le locataire ou le bailleur peut saisir le tribunal de grande instance en cas de conflit portant sur la déspécialisation partiel demandée.
La saisine de la juridiction n’est pas limitée dans un délai. Mais il est avantageux pour le l’occupant de vite initier l’action, car il lui faut l’autorisation du juge avant d’entreprendre l’extension de la destination du bail.
Le locataire peut abandonner son projet et renoncer à sa demande à tout moment, jusqu‘à quinze jours après la décision judiciaire. Il doit dans ce cas signifier sa renonciation au bailleur et supporter tous les frais du procès.
Sanctions en cas de non-respect de la procédure
Une déspécialisation partielle opérée sans l’autorisation du bailleur ou du juge peut entrainer pour le locataire :
- Un refus de renouvellement du bail ;
- Une résiliation du contrat fondée sur une clause résolutoire ;
- Une résiliation judiciaire du bail ;
- Le payement de dommages-intérêts au profit du bailleur ;
Le propriétaire a seul qualité pour demander des sanctions à l’encontre du locataire fautif. S’il ne réclame pas la résiliation du bail, aucun de ses locataires titulaires d’un bail ne peut mener une action dans ce sens (CA Paris 4 décembre 1979, 4e ch. A, Sté Gants Majoux c/ Deniel).
