Le bailleur et le sous-locataire ne sont pas en principe liés directement. Cependant, des relations peuvent naître pendant l’exécution du contrat principal ou de la sous-location, notamment lors du paiement du loyer principal et du renouvellement du sous-bail.
Le bailleur dispose selon l’article 1753, alinéa 1 du Code civil d’une action directe contre le sous-locataire pour le paiement du loyer principal.
Le propriétaire ne peut exiger du sous-locataire une dette qui s’élève au-delà du prix de sa sous-location.
Il est inopérant d’opposer au bailleur des paiements faits par anticipation. Les paiements effectués sur la base d’une stipulation du sous-bail ou pour l’usage des locaux sous-loués ne sont pas reconnus comme faits par anticipation.
La sous-location régulière permet au sous-locataire de bénéficier d’un droit direct au renouvellement de son contrat. L’existence de ce droit répond à certaines conditions (cumulatives).
Lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur qui a concouru à l’acte, le sous-locataire peut valablement et directement lui demander de renouveler de son contrat.
Au cas où le sous-bail a été irrégulièrement conclu, il ne peut être renouvelé que si le bailleur l’a autorisé ou agréé de manière expresse ou tacite (article L 145-32, al. 2 du Code de commerce). L’autorisation générale de sous-louer doit se matérialiser dans un agrément formel ou tacite du bailleur pour que la demande soit valable.
La demande de renouvellement du sous-bail au bailleur ne peut s’effectuer qu’à l’extinction du bail principal, quelque soit les raisons de la rupture du bail.
Elle peut être adressée au bailleur même si le locataire principal conserve toujours son droit au renouvellement et reçoit une indemnité d’éviction à la fin du bail.
La demande ne peut être formulée avant l’expiration du contrat de bail principal.
Si les locaux loués sont indivisibles, la demande n’aura aucune chance d’aboutir.
En cas de location partielle, les locaux faisant l’objet du bail principal ne doivent pas former un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.
Cette condition n’est pas exigée dans le cas de la sous-location totale. Le sous-locataire peut en effet obtenir le renouvellement pour l‘intégralité des locaux alors que le locataire peut perdre ses propres droits.
L’indivisibilité des locaux ou leur divisibilité matérielle doit être mentionnée expressément dans le bail. Cette précision assure une sécurité juridique à chacune des parties, évitant aux juges de procéder à des interprétations pour trouver la commune intention des contractants.
En l’absence de précision, les magistrats recherchent la commune intention des parties qui peut résulter notamment des stipulations contractuelles. Ils apprécient de façon souveraine l’existence d’une indivisibilité conventionnelle ou non.
Le sous-locataire a droit à une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du sous-bail. Il ne peut prétendre à cette indemnité s’il n’a formulé aucune demande au bailleur, sauf si ce dernier a refusé de renouveler le contrat de bail principal.
