Les obligations du locataire à la fin du bail commercial

On retient des articles 1730 et 1731 du Code civil que le locataire doit libérer les lieux loués et les restituer en bon état de réparation lorsque le bail arrive à échéance, si les parties n’ont pas prévu de le reconduire ou renouveler.

Que signifie « libérer les lieux loués » ?

En fin de jouissance, les locaux objets de bail doivent être rendus libres de toute occupation au propriétaire. Pour répondre parfaitement aux exigences de la loi, la libération des locaux consiste pour le locataire à :

Evacuer personnellement les lieux et à les débarrasser de tous les occupants qui répondent de lui, qu’il s’agisse des locaux principaux ou accessoires (garages, cave, grenier, etc.) ;
Enlever tous ses effets mobiliers. Les locaux loués nus doivent être vides à leur libération ;
Remettre les clés au domicile ou au siège du bailleur, ou de son représentant. La remise effective des clés matérialise la restitution des lieux loués et entraîne leur libération.

Lorsque les clés sont rendues à un huissier mandaté seulement par le locataire, ce procédé ne constitue pas une remise de clé.

Déposer les clés dans une boîte aux lettres ne vaut pas restitution des locaux, sauf si les parties se sont accordées sur cette démarche.

Pour être libérer de ses obligations, le locataire doit restituer de façon régulière les locaux loués. Il commet une faute s’il les quitte de manière prématurée, sans respecter l’échéance statutaire ou contractuelle. Le bailleur est dans ce cas en droit de réclamer les loyers jusqu’à l’échéance de du bail en cours, sans avoir à justifier un préjudice.

Le preneur, qui, à l’expiration du bail, se maintient indûment dans l’immeuble loué, devient débiteur d’une indemnité d’occupation, et non pas d’une dette de loyer.

Restituer les lieux en bon état de réparation du local commercial

Le locataire a l’obligation de restituer les lieux loués en bon état de réparation. Le constat de cet état suppose que les parties aient établi un état des lieux avant l’utilisation des locaux.

Etat des lieux des locaux

Si les parties avaient réalisé un état des lieux lors de la prise en possession des locaux, le locataire doit les restituer dans leur état initial, excepté les éléments qui ont péris ou ont été dégradés par vétusté ou force majeure.

A défaut d’un inventaire établi à l’entrée des locaux, on présume que les lieux étaient en bon état de réparation locative au moment où le locataire s’y installait, ce dernier doit dans ce cas les restituer comme tel. Il n’effectuera que les réparations citées à l’article 1754 du Code civil, en l’absence de clauses dérogatoires au droit commun.

L’occupant peut réaliser des travaux de cloisonnement avant le constat de l’état des locaux d’entrée. Dans ce contexte, on considère que ces locaux ont été délivrés cloisonnés. Le bailleur ne pourra exiger l’enlèvement des cloisons à leur restitution.

Depuis le 20 juin 2014, l’état des lieux est obligatoire lors de la conclusion du bail et à la restitution des lieux. Cette exigence est d’ordre public, les parties ne pouvant y déroger. Le bailleur qui manque ces obligations ne peut plus invoquer à son profit la présomption du bon état de réparation locative de l’article 1731 du Code civil.

Pour les baux conclus avant cette date, l’état des lieux de sortie n’est obligatoire que si un état des lieux d’entrée a été établi (Loi 2014-626 du 18 juin 2014 art. 13, II).

Indemnisation du bailleur

Avant l’expiration du bail, le locataire a l’obligation d’effectuer les réparations contractuelles qui l’incombent. A défaut, il peut être condamné à verser des indemnités et à payer les coûts des réparations au bailleur qui n’est pas obligé de réaliser les travaux pour prétendre à indemnisation.

Cependant, l’allocation de dommages-intérêts est liée au préjudice subi par le bailleur suite au manquement du locataire à ses obligations. En l’absence de préjudice, il n’y a pas lieu de verser une indemnité au propriétaire même si le preneur est fautif d’une inexécution contractuelle.

Le propriétaire peut également bénéficier d’une indemnité d’occupation qui se justifie par la durée au-delà de l’échéance du bail des travaux de réparation non exécutés par le locataire. Au cas où le contrat prévoit une telle indemnité, le juge peut l’augmenter ou la modérer si le montant est manifestement dérisoire ou excessif.