Gestion locative locaux

L’article 606 ou les grosses réparations dans un bail commercial

L’article 606 du Code civil donne obligation aubailleur deprendre en charge les grosses réparations des locauxen location, que ce soit un local commercial ou desbureaux. À quoi ces travauxcorrespondent-ils ?

QU’EST - CE QUE LA LOI ENTEND PAR « GROSSE S RÉPARATIONS » ?

  1. Définition énumérative du Code civil

    L’article 606 du Code civil ne donne pas une définition précise de la notion « grosses réparations », et se contente d’énumérer de façon limitative les travaux auxquels elle se réfère. Aux termes de la loi sont donc considérées comme de grosses réparations :

    • La réfection des gros murs et des voûtes ;
    • La restauration des poutres et des couvertures entières ;
    • La réparation des digues, des murs de soulèvements, des clôtures également en entier.

    Le statut des baux commerciaux interdit formellement au propriétaire de laisser à la charge du preneur les dépenses relatives à ces travaux. Cette interdiction est d’ordre public, c’est-à-dire qu’il est impossible, tant pour le propriétaire que pour le preneur, d’y déroger. Elle s’applique à tout bail commercial conclu ou renouvelé depuis le 5 novembre 2014.

    Détermination jurisprudentielle

    • Position antérieure de la Cour de cassation

    La Cour de cassation se contentait auparavant d’interpréter de façon restrictive le contenu de l’article du Code civil, estimant que l’énumération en question était limitative car non énumérative. La haute juridiction exerçait en conséquence un contrôle très strict sur la qualification de la notion donnée par les juges de fond.

    • Évolution de la jurisprudence

    Par un arrêt du 13 juillet 2005, la Cour de cassation énoncera que les grosses réparations à la charge du bailleur ne concernent pas uniquement celles portant sur les éléments énumérés par le Code civil mais, plus généralement, celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure afin de garantir sa solidité générale. Les réparations d’entretien se définissent comme celles effectuées pour maintenir l’immeuble en bon état d’entretien.

    Enfin la loi Pinel du 18 juin 2014 donne notamment obligation aux cocontractants d’établir la répartition précise des travaux incombant au bailleur et au preneur. Dorénavant, la répartition des travaux dans un bail commercial est très proche de celle des baux d’habitation, sauf clause spécifique, et les dépenses sont équitablement distribuées entre propriétaire et locataire.

    Lors de la signature du bail commercial et ensuite selon un rythme triennal, la loi oblige le bailleur à soumettre au preneur un état des lieux récapitulant les diverses réparations effectuées durant les trois années précédentes. À ce document doit être joint un état des travaux à prévoir, qui liste les réparations et réfections envisagées ainsi qu’une estimation des dépenses.

    Enfin l’article R. 145-35 du Code de commerce restreint les types de travaux à la charge du preneur des murs. La loi Pinel impose de préciser dans les baux commerciaux la répartition des charges et des travaux entre bailleur et locataire. 

    Si les gros travaux sont à la charge du bailleur, ce dernier peut en compensation imposer certains impératifs au locataire.

CARACTÈRES DES TRAVAUX DE L'ARTICLE 606

Les réparations qui incombent strictement au propriétaire portent sur des travaux de nature bien spécifique :

La réfection des éléments de la structure de l’immeuble

Ces éléments ne se limitent pas au clos et au couvert, car ces termes extensibles peuvent impliquer des réparations à la charge du locataire.

L’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation liste les éléments constituant les gros et menus ouvrages du bâtiment.

Parmi les gros ouvrages nous trouvons :

  • Les éléments porteurs concourant à la stabilité ou à la solidité du bâtiment et tous autres éléments de la structure qui leur sont intégrés ou forment corps avec eux ;

  • Les éléments qui assurent le clos, le couvert et l’étanchéité (à l’exclusion de leurs parties mobiles).

 

Ces éléments comprennent entre autres :
– les revêtements des murs – hormis la décoration ;
– les escaliers et planchers ainsi que leur revêtement en matériau dur ;
– les plafonds et les cloisons fixes ;
– les portions de canalisations, tuyauteries, conduites et gaines logées à l’intérieur des murs, plafonds ou planchers, ou prises dans la masse du revêtement, à l’exclusion de celles qui sont seulement scellées ;
– les charpentes fixes des ascenseurs et monte-charge ;
– les bâtis et huisseries des portes, fenêtres et verrières.


Les menus ouvrages correspondent aux éléments du bâtiment autres que les gros ouvrages, façonnés, fabriqués ou installés par l’entrepreneur. Ils incluent notamment :

  • Les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements autres que ceux constituant de gros ouvrages ;
  • Les éléments mobiles tels que portes, fenêtres, persiennes et volets.


La réparation de la toiture

Au sens de l’article 606 du Code civil, la réfection totale de la toiture d’un immeuble constitue une grosse réparation et incombe strictement au propriétaire-bailleur. Il peut se dégager en partie de cette obligation si cette réfection est consécutive à la l’inexécution de l’obligation d’entretien du locataire.

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Pour aller plus loin

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