Le contrat de sous-location (même irrégulier) qui lie le locataire et le sous-locataire produit des effets similaires à ceux du bail conclu entre bailleur et locataire. Il existe cependant quelques particularités concernant sa durée et son renouvellement.
Durée
La durée de la sous-location est en principe égale à celle d’un contrat de bail commercial.
Il peut arriver que la durée du bail principal et du sous-bail ne coïncide pas. Dans ce cas, le locataire ne peut pas conclure une sous-location d’une durée supérieure à la période résiduelle du bail principal.
Pour permettre une dérogation au statut des baux commerciaux, la durée du sous-bail peut être réduite à deux ou trois ans maximum (bail de courte durée).
Etendue
Le locataire peut sous-louer partiellement ou totalement ses locaux. La sous-location ne modifie pas l’affectation des lieux loués, ce qui signifie que des locaux commerciaux sous-loués affectés à l’habitation ne seront pas soumis au régime des baux d’habitation.
L’étendue du sous-bail (partielle ou totale) a une incidence sur le renouvellement du bail qui peut mettre en concurrence le locataire et le sous-locataire.
La demande de renouvellement du sous-bail est adressée au locataire et non au bailleur lorsque le bail principal est en cours ou a été renouvelé, ou prorogé en l’absence de congé donné au locataire.
Le sous-bail renouvelé dure en fonction de la période restante du contrat principal. En pratique, le sous-locataire bénéficie d’un renouvellement qui coure sur la durée résiduelle du bail principal. Il ne peut obtenir plus de droit que le locataire n’en tient du bailleur.
Au cas où la sous-location est renouvelée pour une durée plus longue que celle du bail principal, elle prendra fin à l’échéance du contrat principal. Toutefois, le sous-locataire pourra demander le renouvellement de son contrat directement au bailleur.
La durée du sous-bail renouvelé peut atteindre celle de droit commun (9 ans) si le locataire bénéficie d’un bail de longue durée.
Lorsqu’un congé est notifié au locataire principal, le sous-locataire ne peut prétendre de sa part à une indemnité d’éviction pour refus de renouvellement du sous-bail. Le titulaire de la location ne bénéficiant plus de bail, il n’a donc plus qualité pour offrir ou refuser le renouvellement.
Si à l’expiration du bail le locataire renonce à le renouveler, il n’engage pas sa responsabilité à l’égard du sous-locataire. Il reste libre en effet de renoncer à son droit au renouvellement. Le sous-locataire ne dispose d’aucun recours contre lui sauf si la renonciation s’est opérée en fraude de ses droits.
Par contre, le locataire engage sa responsabilité s’il demande une résiliation anticipée du bail. Cette rupture entraîne en effet celle de la sous-location et empêche le sous-locataire de jouir des locaux pour le reste de la durée du bail principal.
Lorsque le locataire devient acquéreur des locaux loués, le bail principal disparaît (article 1300 du Code civil). Toutefois, cette extinction n’entraine pas celle du contrat de sous-location qui continue de produire ses effets à l’égard des parties, entre le nouvel acquéreur (ancien locataire) et le sous-locataire.
Perfia (Ste Immo Marceau)
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