La relation entre le bailleur et le locataire dans le cadre d’une sous location
Le contrat de sous-location régulièrement conclu entre locataire et sous-locataire a des répercutions sur les relations qui lient le bailleur et le preneur principal.
Incidences sur l’exécution du bail principal
Le locataire assume la responsabilité des manquements aux obligations du bail principal commis par son sous-locataire comme s’il occupait lui-même les lieux.
Le bailleur est tenu au respect du bail, mais il peut modifier le loyer principal et refuser tout ou partie du renouvellement du bail sous certaines conditions.
Si la résiliation du bail principal s’opère au tors du bailleur, le locataire ne peut pas réclamer à titre de perte des sous-loyers une indemnité équivalant à la valeur du droit au bail du sous-locataire.
En effet, le preneur ne perçoit les loyers du sous-bail qu’à raison de l’existence du contrat principal dont la résiliation entraîne l’extinction de ce droit (loyer de sous-location). Aussi, la valeur du droit au bail du sous-locataire n’est pas incluse dans le fonds de commerce du locataire.
Ajustement du prix de la location principale
Si le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondant au prix du loyer principal, même en cas de sous-bail irrégulier.
Conditions
Le bailleur peut initier une action en réajustement du loyer prévue à l’article L 145-31 du Code de commerce si seulement le locataire principal est soumis au statut des baux commerciaux et si le sous-loyer est supérieur au loyer principal.
En cas de sous-location partielle (une partie des locaux), le propriétaire peut demander une majoration du loyer lorsque le sous-loyer est proportionnellement plus élevé que celui du bail principal. La comparaison des deux montants se fait proportionnellement aux surfaces. En pratique, les prix se comparent au mètre carré.
Le réajustement peut être demandé quelque soit l’origine du dépassement, c’est-à-dire, lors de la conclusion de la sous-location, pendant son renouvellement ou la révision triennale ou au cours d’une procédure judiciaire.
Procédure
Si les parties n’arrivent pas à s’accorder, le prix du loyer réajusté est déterminé selon une procédure établie par un décret. La demande est formée devant le juge des loyers après notification d’un mémoire.
Il ne s’agit pas d’une action en paiement de loyer, mais en fixation de loyer soumise à la prescription biennale (action échue au bout de deux ans) de l’article L 145-60 du Code de commerce. La prescription court à partir de la date à laquelle le bailleur prend connaissance du prix de la sous-location.
La majoration du loyer est seulement fondée sur le profit du bailleur résultant du sous-bail, elle n’est donc pas liée à la valeur locative des locaux. Les juges apprécient souverainement l’augmentation que dois supporter le locataire.
Effet à l’égard du sous-locataire
Le sous-locataire ne peut assumer la hausse du loyer principal si son contrat ne le prévoit pas. Au cas où le locataire répercutait l’augmentation sur le sous-loyer, le bailleur pourrait être en droit de demander un nouveau réajustement du prix de la location principale.
En cas de renouvellement du bail
La sous-location peut avoir une incidence sur le droit au renouvellement du bail principal si le locataire continue de bénéficier du statut des baux commerciaux et de rester propriétaire du fonds exploité dans les lieux sous-loué.
Il est rare qu’en cas de sous-location totale, le locataire demeure propriétaire des fonds exploités. Généralement, le preneur n’est plus immatriculé au registre de commerce et perd ainsi le bénéfice du droit au renouvellement.
Le bailleur est libre de renouveler le bail même si le preneur n’est plus titulaire du fonds exploité ou s’il n’est plus immatriculé au registre de commerce.
En cas de sous-location partielle, le locataire continue d’exploiter son fonds dans une partie des locaux. Il conserve son droit au renouvellement au même titre que le sous-locataire qui peut demander directement au bailleur de reconduire son contrat.
Le sous-bail est renouvelable si les locaux objets du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Si l’immeuble est divisible, le locataire bénéficiera du renouvellement du bail des locaux loués à l’exception de ceux sous-loués.
Le silence gardé par le bailleur trois mois après la demande de renouvellement n’équivaut pas à un renouvellement automatique pour l’intégralité des locaux, sauf si l’immeuble loué est indivisible.
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