Principe
La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans. Cette période vaut pour les baux écrits que pour ceux conclus verbalement. Elle ne concerne pas les baux de courte durée et les conventions d’occupation précaire.
Elle s’applique également au contrat de sous-location conformément à l’article L 145-4 du Code de commerce qui dispose que les clauses, stipulations et arrangements s’écartant de la durée minimale des neuf ans sont réputés non écrits. Ces prescriptions sont d’ordre public, les parties ne peuvent y déroger.
Dérogations
Certains contrats échappent légalement à la durée normale du bail commercial :
- Bail à courte durée dit bail dérogatoire
Il est conclu pour une durée maximale de trois ans.
Ce contrat comprend dans un premier temps une période de neuf ans qui peut être suivie de plusieurs autres périodes triennales.
Il se distingue du bail conclu normalement pour neuf ans minimum après lesquels les parties procèdent à son renouvellement automatique par périodes triennales, le bailleur ou locataire pouvant donner congé à l’expiration de chacune de ces périodes. Ce contrat est illégal au regard de la loi.
Pour éviter toute confusion, le contrat à période doit contenir des stipulations claires et précises mentionnant sa durée minimale de neuf ans, prolongée indéfiniment par période de trois ans.
- Contrat supérieur à neuf ans
Les parties peuvent convenir librement de la durée maximale du bail, à condition qu’elle excède la période minimale de neuf ans. Cependant, il ne peut s’agir d’une durée perpétuelle.
Le locataire jouissant d’un bail de plus de neuf ans ne bénéficie pas du plafonnement de loyer au renouvellement du bail. Si la durée du contrat est supérieure à douze ans, l’acte doit être publié au service de la publicité foncière.
- Durée liée à la survenance d’un événement
La fin du bail peut être liée à l’apparition d’un événement (décès du propriétaire, vente de l’immeuble, etc.) qui n’entraine pas la cessation de plein droit de la location. Le bailleur peut seulement demander la résiliation du contrat qui ne sera effective qu’à l’échéance des neuf ans, même si l’événement survenait avant ce délai.
La date d’entrée en vigueur du bail sert de décompte à la durée du contrat et des échéances triennales.