La durée d’un bail commercial tacitement reconduit
Il arrive qu’à l’échéance du bail commercial, le locataire reste dans les lieux sans aucune opposition du bailleur. On parle de tacite reconduction du bail. Quelles sont les conséquences juridiques de cette relation ?
QU’EST-CE QU’UN BAIL TACITEMENT RECONDUIT ?
Si à l’échéance du bail, le propriétaire n’a pas délivré un congé au moins six mois auparavant, ou si le locataire n’a pas formulé explicitement une demande de renouvellement, le contrat de bail initial se proroge tacitement au-delà du terme fixé conventionnellement par les parties.
La réforme de 2016 a supprimé toute référence à l’ancien article 1738 du Code civil. Le nouvel article 1215 expose que la tacite reconduction résulte de la poursuite du contrat par les parties sans autre manifestation que l’exécution de leurs obligations. Elle produit les mêmes effets qu’un renouvellement, c’est à-dire la naissance d’un nouveau contrat, dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.
Attention : les accessoires du contrat initial disparaissent également. Par exemple : si le contrat initial était garanti par un cautionnement, le renouvellement dudit contrat n’aura pas pour effet d’opérer un renouvellement du cautionnement.
La nouvelle loi ayant remplacé le terme « reconduction » par « prorogation », cela permet d’éviter toute confusion et de préciser que le contrat initial a toujours cours au-delà du terme contractuel, si aucune partie n’a manifesté son intention de renouveler le bail ou de donner congé.
Il faudra donc que les entreprises déterminent si leur contrat à reconduction tacite se renouvelle, c’est-à-dire qu’il constitue un nouveau contrat soumis aux nouvelles dispositions, ou se proroge : les parties conviennent mutuellement de reporter le terme du contrat.
Il faut cependant faire attention : la prorogation doit nécessairement intervenir avant l’expiration du terme. Il est donc recommandé aux parties d’insérer une clause de prorogation dans leur contrat.
À noter : cette disposition est supplétive de volonté. Le contrat peut octroyer à l’une des parties une faculté de prorogation unilatérale.
La Cour de cassation a toujours considéré que la poursuite d’un bail commercial après son échéance n’entraînait pas la formation d’un nouveau contrat.
LES CONSÉQUENCES DE LA TACITE RECONDUCTION
On note plusieurs conséquences en l’absence d’un nouveau contrat :
- Toutes les clauses du bail initial continuent de s’appliquer pendant la période de prorogation. Le danger pour le locataire peut être de voir son loyer déplafonné après la 12e année, et donc subir une augmentation allant jusqu’à 10% du loyer de l’année précédente ;
- Le bailleur comme le preneur peuvent donner congé à tout moment, à condition d’avertir l’autre partie dans un délai de 6 mois et pour le dernier jour du trimestre civil, ce qui est un risque non négligeable pour chacun d’eux.
- Les modifications législatives intervenant pendant cette période n’affectent pas le bail en cours sauf si des dispositions contraires le prévoient.
- Le bailleur peut refuser de renouveler le bail prorogé en invoquant des manquements commis par le locataire avant la date d’expiration formelle du contrat.
- Le locataire perd son droit de propriété commerciale, son bail étant arrivé à expiration sans renouvellement officiel. Ce qui peut s’avérer une difficulté capitale en cas de revente du fonds de commerce.
La reconduction tacite d’un bail commercial est donc source de risques et doit être provisoire afin d’éviter les déconvenues.
Durée
Le bail tacitement reconduit a une durée indéterminée : nous venons de constater qu’il peut prendre fin à tout moment par une demande de renouvellement du locataire ou un congé donné par le bailleur ou l’occupant.
Lorsqu’un congé et une demande de renouvellement sont signifiés simultanément, on considère la date pour laquelle ils ont été délivrés, et non celle à laquelle ces actes ont été formés.
- Si la demande de renouvellement a été formée pour une date antérieure à celle pour laquelle le congé a été délivré, le bail expire à la date indiquée dans la demande de renouvellement.
- Si le congé est donné pour une date antérieure à celle de la demande de renouvellement, on doit retenir la date du congé comme celle de l’expiration du bail.
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