Introduction à la sous location du bail commercial
La sous-location est une pratique courante dans l’exécution du bail commercial bien que prohibée par le statut des baux commerciaux. Il s’agit d’un contrat par lequel le locataire donne en location tout ou partie de son local à une autre personne. Le preneur reste locataire du bailleur, mais il devient le bailleur du son sous-locataire.
Ce type de location qui ne fait l’objet d’aucune définition légale contient cependant un critère essentiel du bail, celui de mettre à disposition un local en échange d’une contrepartie.
Sa particularité tient dans le fait qu’elle porte sur un Bien déjà loué.
Quelques justifications de la pratique de la sous location
Le choix d’un tel procédé interdit par le statut peut se justifier par diverses raisons, notamment :
- Des objectifs de rentabilité des surfaces prises à bail dans une période obligeant les entreprises à une gestion très étroite de leur parc immobilier ;
- Des décisions de délocalisation ou de relocalisation d’activités ;
- L’installation dans un immeuble des entreprises dépendant d’un même groupe ;
- La mise en place de sociétés dites d’exploitation dans le cadre de montages immobiliers.
Caractéristiques de la sous-location
Le contrat se caractérise par :
- Le transfert de la jouissance du local loué au sous-locataire pour l’exercice d’une activité commerciale ;
- Le paiement d’un prix ou la fourniture d’une contrepartie pour l’occupation du local.
Les tribunaux donnent une définition très large de la notion de contrepartie qui peut consister simplement à maintenir l’ouverture du commerce sous-loué.
Distinction avec d’autres contrats voisins
Intérêt de la distinction
L’intérêt de la distinction de la sous-location (régie par le Code de commerce) des autres contrats voisins réside :
- D’une part, dans l’interdiction de la pratique par le statut des baux commerciaux. Cette interdiction est un motif suffisant pour le bailleur de résilier le bail en présence d’un tel acte, ce qui pourrait pousser le locataire à camoufler son agissement par un autre type de contrat non prohibé ;
- D’autre part, dans l’ouverture des droits que la pratique, même irrégulière, fait bénéficier au propriétaire et au sous-locataire lorsqu’elle est acceptée. Ces droits restent spécifiques au contrat de sous-location.
Il revient à la personne qui invoque la dissimulation de rapporter la preuve du caractère fictif de la qualification du contrat en cause. L’appréciation des juges se base sur certains critères tels que :
- L’existence ou non de contrepartie,
- L’occupation effective des locaux par un tiers,
- L’existence ou non d’autres services ou prestations qui conditionnent ou accompagnent la mise à disposition des lieux.
Différences avec la location-gérance
Selon l’article L 144-1 du Code de commerce, la location-gérance dite gérance libre consiste pour le propriétaire à faire louer un fonds de commerce ou artisanal à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls.
La mise en location-gérance constitue en principe la location d’un meuble incorporel, et non une sous-location des locaux où est exploité le fonds.
Sous couvert d’une location-gérance, les parties peuvent conclure une sous-location interdite. Pour déceler un tel déguisement, les juges utilisent plusieurs critères pour différencier les deux contrats. Ils vérifient s’il existe :
- Une contrepartie financière ou en nature à la charge du tiers cocontractant du locataire ;
- Un fonds de commerce loué qui est identique à celui exploité par le cocontractant ;
- Une exploitation personnelle du fonds par le tiers contractant à ses risques et périls ;
- Des clauses du contrat en cause rédigées sur le modèle du statut des baux commerciaux.
Important : Une location-gérance irrégulière au regard du Code de commerce ne signifie pas forcément que les parties ont voulu camoufler une sous-location prohibée par le statut des baux commerciaux.
