Les cautions pour un local ou un bail commercial
Deux types de cautions sont utilisées dans l’immobilier résidentiel (location d’appartements ou de maisons) : la caution simple et la caution solidaire.
Les cautions utilisées pour un local commercial sont plus fiables et efficaces, car bien plus libres. Deux formules coexistent : soit la caution concourt au contrat de bail et son engagement y est inscrit dans son intégralité. Elle recevra d’ailleurs copie du contrat. Soit, plus fréquemment, la caution s’engage indépendamment, par acte séparé.
Dans les deux cas, l’acte de cautionnement précise la durée de l’engagement et un montant limité de prise en charge du débiteur.
La caution bancaire du bail commercial
Le recours à la caution bancaire de location (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie) d’un local commercial est très répandue ; elle consiste à verser plusieurs mois de loyers sur un compte bloqué le jour de la signature du bail.
Elle permet au bailleur de se faire rembourser quasi-immédiatement par la banque les loyers impayés par son locataire en débloquant tout ou partie des fonds.
Pour appuyer la solvabilité du preneur, la banque facture des frais de banque pouvant aller jusqu’à 3% du montant bloqué.
L’inconvénient de cette garantie est qu’elle exige de disposer de liquidités dont l’immobilisation peut gêner le professionnel dans la constitution et le développement de sa nouvelle entreprise.
La caution solidaire du local commercial
La caution solidaire pour un bail commercial permet de responsabiliser, soit une personne extérieure au bail, soit le gérant sur ses biens personnels. La caution solidaire engage un preneur auprès du bailleur ; il doit se porter garant solidaire de son cessionnaire et des cessionnaires successifs pour le paiement du loyer et des autres montants afférant au bail. Ce type de caution permet en outre d’y faire appel dès le premier euro impayé, que ce soit sur les charges, les taxes foncières ou les loyers : en effet ce type de caution implique de renoncer au bénéfice de discussion pratiqué dans le cautionnement simple.
Il est bien entendu impératif de trouver une caution solvable capable d’assurer son rôle en cas de non-paiement du montant du loyer du local.
Attention à na pas confondre garantie solidaire et garantie autonome, qui elle aussi, oblige le garant à verser un montant en cas de dette d’un tiers, soit dès la première demande, soit selon des modalités préétablies.
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Ces types de locaux nécessitent généralement une étude encore plus poussée des règles d’urbanisme, du règlement de copropriété, du bail commercial et de son locataire.
Le dépôt de garantie du bail commercial
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le bailleur demande en garantie pour s’assurer de la solvabilité du preneur. Traditionnellement, ce montant équivaut à 1 trimestre de loyer lorsque le loyer est payable d’avance, et 2 trimestres à terme échu. Il permet de couvrir les impayés de loyer et de charges locatives, le montant des impôts dus par le locataire et le coût d’éventuelles réparations.
Le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai raisonnable s’il n’y a pas eu de conflit pendant la location.
Quelles garanties prendre pour sécuriser vos loyers ?
