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Bail à usage mixte, location commerciale et habitation

Le bail commercial à usage mixte permet au propriétaire de mieux valoriser son bail. Certains souhaitent louer leur local commercial par le biais d’un bail d’habitation classique pour éviter les indemnités d’éviction du locataire. Cette pratique ne lui confère cependant pas le statut des baux commerciaux.

Local loué à usage commercial et d’habitation

Le bail qui porte sur la location d’une habitation et d’un local commercial est dit « indivisible ». Cette précision est importante, car elle implique que les règles régissant les baux commerciaux vont aussi s’appliquer sur la partie privée : le locataire ne pourra en opérer la scission avec la partie professionnelle, ce qui entraînera son départ à la fin du bail commercial (rappelons que sa durée moyenne est de 9 ans) et l’empêchera d’y étendre son activité (les règles d’urbanisme sont très strictes à ce sujet).

Ce type de bail est commercial, même si la surface de la partie habitation est majoritaire. Lors de la rédaction du contrat de bail, il faut veiller à préciser dans la description des lieux quelle partie est réservée à l’habitation.

Il est impossible pour le bailleur de signer un bail d’habitation pour ce type de locaux afin d’éviter l’indemnité d’éviction ou les inconvénients liés aux statuts des baux commerciaux. D’un autre côté, il devra faire établir les 7 diagnostics du DDT inhérents à un bail d’habitation classique.

Logement affecté pour partie à une activité commerciale sans autorisation

Si un locataire souhaite utiliser son habitation à des fins commerciales (appartement en rez-de-chaussée par exemple), le statut des baux commerciaux ne s’applique pas de facto, car l’intention ne provient pas toujours des deux parties.

En effet, le propriétaire n’est pas systématiquement mis au courant de cette intention d’utilisation commerciale du preneur. Cela peut remettre en cause le contrat de bail, car, initiale ou ultérieure, l’affectation des lieux doit être décidée par les deux parties.

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Autorisation d’affectation à une activité commerciale d’un local loué à usage exclusif d’habitation

Même si le propriétaire accepte en cours de bail que le locataire utilise une ou plusieurs pièces du logement pour une activité commerciale, cela n’implique pas obligatoirement le fait que le bail change de statut pour devenir un bail commercial.

En effet, pour avoir le statut des baux commerciaux, le contrat doit concerner un immeuble ou un local dans lequel un fonds de commerce est exercé par un locataire dûment enregistré comme commerçant, industriel ou artisan. Le souci principal s’avère pourtant la très grande difficulté rencontrée pour transformer une surface d’habitation en surface commerciale :la plupart des règlements d’urbanisme empêchent en effet cette opération.

Location commerciale comportant des locaux sous-loués à usage d’habitation

Si un bail commercial est signé pour un local à usage commercial et que le locataire décide de le sous-louer en tout ou en partie pour un usage d’habitation, l’affectation du bail commercial d’origine n’est cependant pas remise en cause.

Par ailleurs, le bail commercial s’adresse forcément à une entreprise, donc une personne morale : pour affecter tout ou partie d’un local à une habitation, la société « preneuse » du bail doit en accorder la jouissance à une personne physique par le biais d’un bail d’habitation. Si une personne employée par l’entreprise « preneuse » du bail souhaite s’y installer pour l’habiter, on se trouve dans le cas d’une occupation personnelle à titre gratuit, ce qui ne constitue pas une sous-location.

Valorisation du bail commercial grâce au logement

Le fait de consacrer une partie du local à un usage d’habitation permet dans certains secteurs de valoriser le loyer en fonction des prix du marché de la location résidentielle.

En effet, le prix de location d’une surface commerciale n’est pas mathématiquement fonction de sa surface. À l’inverse, si le même local est loué pour un usage d’habitation et de commerce, sa valeur locative sera plus élevée.