Quelles sont les garanties pour louer un local commercial à un locataire ?

La conjoncture inquiète parfois les investisseurs dans les locaux commerciaux qui ne peuvent pas avoir de visibilité sur la solvabilité d’une entreprise, surtout si elle est considérée en création (moins de 3 ans).

Plusieurs types de garanties peuvent être demandées au locataire d’un local commercial.

LE DÉPÔT DE GARANTIE, IMPORTANT POUR LOUER VOTRE LOCAL

Cette garantie est la plus connue et permet de demander au locataire d’un bureau, d’un local commercial ou d’un entrepôt entre 1 mois et 12 mois de loyer hors charges. En règle générale, elle correspond à 1 terme de loyer HT s’il est à échoir, 2 si le paiement est à terme échu.

Cette somme est réglée le jour de la signature du bail et permet au propriétaire de garantir une éventuelle dégradation des locaux par le locataire. Il est aussi possible de l’affecter à l’indemnisation d’un impayé, possibilité souvent appliquée pour des baux commerciaux et professionnels. Le dépôt de garantie n’est pas définitivement acquis par le bailleur tant que celui-ci ne l’a pas utilisé pour couvrir des manquements effectifs du locataire, impayés ou dégradation des locaux par exemple.

Il ne faut pas confondre le dépôt de garantie aves les autres mécanismes prévus par la loi qui permettent d’assurer au bailleur la bonne exécution du contrat de bail commercial. Parmi ces mécanismes, on peut citer :

La caution bancaire est un bon atout pour louer votre local

Cette garantie est peu connue et pourtant très efficace pour compléter un dépôt de garantie.

La caution bancaire est une garantie de la banque sur le paiement des loyers pour une période donnée.

Par exemple, si un bailleur demande 1 an de caution bancaire au locataire, la banque va négocier avec lui une somme à bloquer en fonction de son niveau de garantie dans la banque (liquidités, revenus, patrimoine, etc.). Plus le locataire est solvable, moins la banque va être exigeante sur le montant à bloquer. Inversement, il est possible que le locataire soit obligé de mobiliser tous les fonds pendant la durée de la garantie s’il est peu solvable dans sa banque.

Il est aussi important de préciser que cette garantie peut être renouvelée plusieurs années.

LA CAUTION PERSONNELLE, LE MEILLEUR CHOIX À CUMULER AVEC LE DÉPÔT DE GARANTIE

La loi précise que la responsabilité des SARL et EURL est limitée à la personne morale. Si l’entreprise fait faillite, il est impossible pour le bailleur de récupérer les impayés. La caution personnelle permet de se retourner contre les personnes physiques pour saisir les sommes dues.

La caution personnelle est de plus en plus mise en œuvre dans un bail commercial ou professionnel, car elle permet de responsabiliser et de rendre solidairement responsable une personne physique à la société locataire : c’est le plus souvent le chef d’entreprise. Dans ce cas la personne physique sera responsable de la dette contractée par la personne morale et devra verser la somme impayée.

Elle sera potentiellement saisissable pendant une durée de 30 ans. Si la durée est indéterminée, la caution peut à tout moment par lettre recommandée AR se désengager, ainsi elle ne sera tenue que sur les sommes dues à la date de résiliation.
En revanche, si le formalisme est respecté, même la mort de la caution n’entrainera pas sa résiliation. En effet, celle-ci sera transmise aux héritiers lors de la succession.

Il sera aussi possible d’hypothéquer un bien immobilier pour rentrer dans ses fonds.

Attention ! En cas de caution simple, le bailleur devra au préalable exiger le paiement du locataire avant de se retourner contre le garant. En revanche, si l’acte de cautionnement est solidaire, le bailleur aura la possibilité de se retourner immédiatement contre le garant afin de réclamer ses impayés.

 

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