Un locataire de murs commerciaux a-t-il le droit de céder son bail avec une dette vis-à-vis du bailleur ?
Des impayés de loyer qui se soldent par un départ du locataire sont des choses courantes. 3 étapes sont nécessaires au propriétaire à qui le locataire fait une demande pour vendre son fonds de commerce ou son bail commercial.
Première étape : Vérifier s’il y a eu une procédure d’expulsion du locataire
Une procédure d’expulsion pour motif d’impayé de loyer, même si le jugement n’a pas été appliqué, fait perdre tous ses droits de cession au locataire.
Parfois, les locataires se manifestent à la fin de la procédure et souhaitent vendre. A cette étape, c’est le propriétaire qui accepte ou qui refuse, mais c’est en général dans son intérêt d’accepter, car il pourra récupérer les loyers sur le prix payé.
Deuxième étape : Vérifier si le locataire a les moyens de payer l’intégralité de la dette
Le locataire de murs commerciaux qui peut vendre son fonds de commerce sera obligé de rembourser la dette locative, sauf si le propriétaire accepte la cession en abandonnant la totalité ou une partie des impayés.
Cette étape permet de mettre le propriétaire en position de force, car il peut entamer les négociations qui pourront lui permettre de se faire rembourser.
Au delà de la partie financière, le refus du propriétaire de vendre le bail peut être manifesté par le refus du candidat repreneur.
Troisième étape : vérifier l’activité du nouveau locataire et sa solvabilité
Le locataire qui souhaite vendre son fonds de commerce ou son bail doit être attentif à l’activité du repreneur.
Il devra vendre à un locataire qui respecte les clauses du bail et notamment la destination.
Ce point est très important à contrôler, car si une déspécialisation doit être faite, c’est le repreneur qui devra la payer au propriétaire. Il faudra donc l’en avertir.
Pour aller plus loin, faites estimer votre droit au bail ou votre fonds de commerce
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