Dans quel cadre le locataire d’un bail commercial peut réaliser des travaux ?

A la fin de la location, le titulaire du bail commercial est tenu de rendre les locaux en bon état de réparations locatives ou dans les conditions où il les a reçus, conformément à l’état des lieux d’entrée. Peut-il dans ce cas procéder à des travaux d’aménagement ou de modification du Bien loué ?

Principe pour réaliser des travaux dans un local

Il est interdit en principe au locataire de modifier la forme ou l’aspect des locaux loués. Cependant, cette interdiction n’est pas absolue.

En l’absence d’une clause d’interdiction ou d’une stipulation exigeant l’autorisation du bailleur, l’occupant peut réaliser des modifications faciles à faire disparaître, qui ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble et qui ne nuisent pas à ses occupants.

En outre, ses aménagements ne doivent pas modifier la destination de l’immeuble. A la fin du bail, le bailleur pourra exiger une remise en l’état des lieux dans leur état initial au cas où le locataire ne respectait pas ces conditions.

Exceptions contractuelles

Le bail peut prévoir des travaux d’aménagement ou de modification que le locataire pourra effectuer au cours de la location. En général, le contrat les énumère en soumettant leur réalisation à l’autorisation préalable du bailleur.

Autorisation préalable du bailleur

Avant d’entreprendre les travaux envisagés, le locataire doit obtenir l’autorisation du bailleur en respectant la procédure prévue au bail.

Cette autorisation reste nécessaire même si les travaux sont indispensables à la poursuite de l’activité du locataire. Elle s’impose également en présence d’une clause d’accession qui accorde, sans indemnité, la propriété des aménagements opérés au bailleur.

Le bailleur ne doit pas donner son accord en exigeant des conditions abusives, en échange, par exemple, de l’augmentation du loyer ou de la signature d’un nouveau bail. Le locataire doit éviter d’utiliser abusivement la permission accordée au risque d’une résiliation du contrat à ses tors.

Sanctions en cas de violation de la procédure

Lorsque le bail prévoit l’autorisation préalable du bailleur, la permission de ce dernier est une exigence pour le locataire avant toute construction ou modification. L’inobservation de cette procédure peut conduire à des sanctions contractuelles.

Le bailleur peut résilier le contrat ou mettre en œuvre la clause résolutoire au tors du preneur. Il peut refuser de renouveler le bail en invoquant un motif grave et légitime, poursuivre le locataire pour réclamer des dommages et intérêts pour inexécution d’une obligation de faire (article 1142 du Code civil).

Pour que la résiliation du bail soit prononcée, il faut que les travaux d’aménagements effectués soient prohibés dans le contrat de bail.

Copropriété et travaux d'un local

Pour les aménagements portant sur les parties communes de l’immeuble, le locataire doit obtenir l’autorisation préalable de la copropriété. Il s’adresse au bailleur qui sollicite une assemblée générale visant à permettre l’exécution des travaux projetés.

Le bailleur copropriétaire peut, à ses frais et avec l’autorisation de l’assemblée, effectuer des travaux affectant les parties communes ou la façade de l’immeuble conformément à la destination du bâtiment. En cas de refus, il peut saisir le tribunal pour se faire autoriser leur exécution.

Il peut également engager la responsabilité du syndic pour refus d’inscrire la demande d’autorisation à l’ordre du jour de l’assemblée ou pour opposition de se faire représenter par le locataire.

Si les travaux sont réalisés sans autorisation, le copropriétaire et le locataire sont responsables chacun envers le syndic.