Les critères d’estimation d’un local commercial

Les critères d’estimation d’un local commercial sont différents de ceux de l’habitation, voici quelques éléments pour mieux comprendre.

LES PRINCIPAUX CRITÈRES D’ESTIMATION D'UN LOCAL COMMERCIAL

  • L’emplacement ;
    La qualité du bail commercial ;
     Le rendement net du local ;
     L’affectation ;
     La notion « libre ou occupé » ;
     L’équipement du local, notamment la présence d’un extracteur d’air ;
     Le type d’activité que la copropriété autorise ;
     L’étude la zone de chalandise.

L’EMPLACEMENT

Il est évident qu’un local situé dans une voie très passante ou un lieu bien desservi aura plus de valeur que s’il se trouve dans une ruelle isolée ou un quartier périphérique. Mais tout dépend de l’activité qui s’installera.

LE BAIL COMMERCIAL, LA CLEF DE L'INVESTISSEMENT

La qualité du bail en place est en revanche un élément essentiel. Il permet de connaître l’étendue des garanties, les conditions liées aux charges récupérables, la destination, l’affectation et bien d’autres points essentiels.

LA NOTION DE RENDEMENT POUR ESTIMER VOTRE LOCAL COMMERCIAL

Le rendement concerne un bien immobilier qui est loué ou dont la valeur locative peut être estimée. Actuellement, la rentabilité des locaux commerciaux varie entre 4 et 8%.
Le rendement est un critère important pour la vente d’un local commercial, car la majorité des acquéreurs achètent pour louer. Le rendement est donc un critère beaucoup plus important pour un acheteur que le prix au m2.

Pour calculer la rentabilité d’un local commercial, il est impératif de calculer son rendement locatif. Cela permet d’estimer le retour sur investissement.

En effet, le rendement d’un local professionnel s’appuie principalement sur le montant de l’investissement, c’est-à-dire le prix d’achat du local, et sur le loyer perçu. Il faut alors calculer le nombre de mois de loyer nécessaires au remboursement du prix d’achat. Il ne faudra pas oublier de rajouter les frais annexes, tels que les frais de notaires ou les éventuels travaux effectués.

Il est donc primordial de bien maitriser l’estimation de la valeur locative pour déduire le prix d’estimation d’un local.

LA NOTION D’AFFECTATION DE VOTRE LOCAL

 

L’affectation est un élément déterminant pour valoriser des murs de boutique.
Plus l’affectation sera large, c’est-à-dire plus grande, plus variée sera la possibilité d’activités, plus les murs vaudront cher.

 

VOTRE LOCAL EST-IL OCCUPÉ OU LIBRE ?

  • Contrairement aux locaux d’habitation, les locaux commerciaux se vendent en général de 15 à 30% plus cher s’ils sont occupés par un locataire.
    L’incidence sur le prix varie en fonction de la qualité du locataire et du bail.

Il est souvent nécessaire de trouver un bon locataire et de lui louer le local pour le vendre au meilleur prix.

L’ETAT ET L’EQUIPEMENT DU LOCAL

L’état des locaux : la valeur du fonds est directement impactée par l’espace des locaux concernés. L’état général est aussi un critère à prendre en compte, tout comme l’état des outils de travail.

LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Si votre local commercial fait partie d’une copropriété, assurez-vous que le règlement de celle-ci ne soit pas restrictif quant à l’affectation de vos murs.

LA ZONE DE CHALANDISE

La détermination de la zone de chalandise, c’est-à-dire de le zone d’influence de votre local commercial, ne peut se faire qu’en acquérant une très bonne connaissance du site. Vous devrez y avoir passé quelques jours en arpentant les rues, en observant attentivement ce qui s’y passe, de manière à pouvoir répondre aux questions suivantes :

  • Comment vit le quartier à différents moments de la journée ?
  • Quels sont les lieux les plus animés ?
  • Quels sont les commerces qui semblent le mieux fonctionner ?
  • Comment y circule-t-on ? etc.

Munissez-vous d’un plan de la ville, d’un bloc-notes et faites appel à votre bon sens !

Avez-vous bien estimé votre local commercial avant de le vendre ? Sinon Perfia s’en charge !!

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Pour aller plus loin

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