Catégories
Conseils d'expert

Les critères d’estimation d’un local commercial

Estimation d’un local commercial

Les critères d’estimation d’un local commercial sont différents de ceux de l’habitation, voici quelques éléments pour mieux comprendre.

LES PRINCIPAUX CRITÈRES D’ESTIMATION D'UN LOCAL COMMERCIAL

  • L’emplacement ;
    La qualité du bail commercial ;
     Le rendement net du local ;
     L’affectation ;
     La notion « libre ou occupé » ;
     L’équipement du local, notamment la présence d’un extracteur d’air ;
     Le type d’activité que la copropriété autorise ;
     L’étude la zone de chalandise.

L’EMPLACEMENT

Il est évident qu’un local situé dans une voie très passante ou un lieu bien desservi aura plus de valeur que s’il se trouve dans une ruelle isolée ou un quartier périphérique. Mais tout dépend de l’activité qui s’installera.

LE BAIL COMMERCIAL, LA CLEF DE L'INVESTISSEMENT

La qualité du bail en place est en revanche un élément essentiel. Il permet de connaître l’étendue des garanties, les conditions liées aux charges récupérables, la destination, l’affectation et bien d’autres points essentiels.

LA NOTION DE RENDEMENT POUR ESTIMER VOTRE LOCAL COMMERCIAL

Le rendement concerne un bien immobilier qui est loué ou dont la valeur locative peut être estimée. Actuellement, la rentabilité des locaux commerciaux varie entre 4 et 8%.
Le rendement est un critère important pour la vente d’un local commercial, car la majorité des acquéreurs achètent pour louer. Le rendement est donc un critère beaucoup plus important pour un acheteur que le prix au m2.

Pour calculer la rentabilité d’un local commercial, il est impératif de calculer son rendement locatif. Cela permet d’estimer le retour sur investissement.

En effet, le rendement d’un local professionnel s’appuie principalement sur le montant de l’investissement, c’est-à-dire le prix d’achat du local, et sur le loyer perçu. Il faut alors calculer le nombre de mois de loyer nécessaires au remboursement du prix d’achat. Il ne faudra pas oublier de rajouter les frais annexes, tels que les frais de notaires ou les éventuels travaux effectués.

Il est donc primordial de bien maitriser l’estimation de la valeur locative pour déduire le prix d’estimation d’un local.

LA NOTION D’AFFECTATION DE VOTRE LOCAL

 

L’affectation est un élément déterminant pour valoriser des murs de boutique.
Plus l’affectation sera large, c’est-à-dire plus grande, plus variée sera la possibilité d’activités, plus les murs vaudront cher.

 

VOTRE LOCAL EST-IL OCCUPÉ OU LIBRE ?

  • Contrairement aux locaux d’habitation, les locaux commerciaux se vendent en général de 15 à 30% plus cher s’ils sont occupés par un locataire.
    L’incidence sur le prix varie en fonction de la qualité du locataire et du bail.

Il est souvent nécessaire de trouver un bon locataire et de lui louer le local pour le vendre au meilleur prix.

L’ETAT ET L’EQUIPEMENT DU LOCAL

L’état des locaux : la valeur du fonds est directement impactée par l’espace des locaux concernés. L’état général est aussi un critère à prendre en compte, tout comme l’état des outils de travail.

LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

Si votre local commercial fait partie d’une copropriété, assurez-vous que le règlement de celle-ci ne soit pas restrictif quant à l’affectation de vos murs.

LA ZONE DE CHALANDISE

La détermination de la zone de chalandise, c’est-à-dire de le zone d’influence de votre local commercial, ne peut se faire qu’en acquérant une très bonne connaissance du site. Vous devrez y avoir passé quelques jours en arpentant les rues, en observant attentivement ce qui s’y passe, de manière à pouvoir répondre aux questions suivantes :

  • Comment vit le quartier à différents moments de la journée ?
  • Quels sont les lieux les plus animés ?
  • Quels sont les commerces qui semblent le mieux fonctionner ?
  • Comment y circule-t-on ? etc.

Munissez-vous d’un plan de la ville, d’un bloc-notes et faites appel à votre bon sens !

Avez-vous bien estimé votre local commercial avant de le vendre ? Sinon Perfia s’en charge !!

Si vous envisagez d'acheter une propriété commerciale, il est important de déterminer sa valeur. Ceci est particulièrement vrai si vous n'avez pas l'intention de consulter un agent immobilier. Il existe différentes façons d'estimer la valeur d'une propriété commerciale, et cet article explique certains des moyens les plus courants. Nous parlerons également de la manière dont les agents immobiliers procèdent à l' estimation locale commerciale . La valeur d'une propriété commerciale est déterminée par un certain nombre de facteurs, notamment la localisation, la taille et l'état du bâtiment, ainsi que le potentiel de location ou de vente. La façon dont ces facteurs sont pris en compte dépend du type d'estimation que vous effectuez. Les méthodes les plus courantes d'estimation de la valeur des biens immobiliers commerciaux sont les suivantes : Comparaison avec des biens similaires : cette méthode consiste à comparer la propriété commerciale que vous envisagez d'acheter avec des biens immobiliers commerciaux similaires dans la même zone géographique. Les caractéristiques comparables peuvent inclure la taille du bâtiment, l'emplacement, le type de propriété et le potentiel de revenus locatifs. Cette méthode est particulièrement utile si vous avez accès à des données détaillées sur les ventes récentes de biens immobiliers commerciaux.

Estimation local commercial

Estimation en utilisant des indices : cette méthode consiste à utiliser des indices établis pour estimer la valeur d'une propriété commerciale. Ces indices sont généralement calculés par des organismes gouvernementaux ou des agences immobilières professionnelles. Ils peuvent prendre différentes formes, mais les plus courants sont les indices fonciers, qui reflètent les variations du prix des terrains dans une zone géographique donnée, et les indices de loyers commerciaux, qui reflètent les variations des loyers dans une zone géographique donnée. Estimation en utilisant des modèles : cette méthode consiste à utiliser des modèles mathématiques pour prédire la valeur de la propriété commerciale que vous envisagez d'acheter. Ces modèles prennent généralement en compte les mêmes facteurs que ceux mentionnés ci-dessus, mais ils peuvent également intégrer d'autres données, telles que les taux d'intérêt et les données économiques macro. La meilleure façon de procéder à l' estimation locale commerciale d'une propriété est généralement de consulter un agent immobilier professionnel. Les agents immobiliers ont accès à des données et des outils qui leur permettent de faire une estimation plus précise de la valeur d'une propriété. Ils peuvent également vous aider à négocier le prix d'achat et à trouver le financement adéquat.

Estimer des locaux commerciaux

Elle peut être une entreprise complexe et il est important de disposer des outils et des connaissances nécessaires. En suivant les étapes ci-dessus, vous serez en mesure de mieux comprendre comment estimer la valeur d'une propriété commerciale et de prendre une décision éclairée lorsque vous serez prêt à acheter.

Avantages d'une estimation de local commercial

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles il est important d'estimer la valeur d'une propriété commerciale avant de l'acheter. Tout d'abord, cela vous permettra de savoir si le prix demandé par le vendeur est raisonnable. Deuxièmement, cela vous aidera à évaluer le potentiel de rentabilité de la propriété. Enfin, cela vous permettra de savoir combien de financement vous aurez besoin pour acheter la propriété. Les estimations local commercial sont également importantes lorsque vous envisagez de vendre une propriété commerciale. En effet, si vous ne savez pas combien vaut votre propriété, il sera difficile de déterminer un prix de vente raisonnable. De plus, si vous vendez votre propriété sans estimation préalable, vous risquez de ne pas obtenir le prix que vous espériez. Il existe plusieurs méthodes d'estimation de la valeur des biens immobiliers commerciaux. La méthode que vous utiliserez dépend ra de plusieurs facteurs, notamment de la disponibilité des données, de votre niveau de connaissances et de vos objectifs.

Qu'est-ce qu'un local commercial ?

Un local commercial est une propriété destinée à l'usage commercial, c'est-à-dire à la vente ou à la production de biens ou de services. Les locaux commerciaux peuvent être des bâtiments indépendants, des bureaux situés dans des immeubles de bureaux, des Starbucks terrains nus destinés à l'accueil de centres commerciaux ou des usines. Les locaux commerciaux sont généralement classés en fonction de leur usage prévu, par exemple : Les bureaux (classe A, B ou C) Les entrepôts et les locaux de stockage Les usines et les ateliers Les commerces de détail (boutiques, restaurants, etc.) Les hôtels et les motels Les établissements de soins de santé (hôpitaux, cliniques, etc.) Les écoles et les universités Pour acheter un local commercial il faut généralement disposer de fonds propres, car les prêteurs sont souvent réticents à financer ce type d'achat. De plus, les locaux commerciaux sont généralement plus chers que les logements, car ils sont considérés comme étant plus risqués.

Facteurs qui influencent la valeur d'un bien immobilier commercial

La valeur d'un bien immobilier commercial est déterminée par de nombreux facteurs. Certains de ces facteurs sont évidents, tels que la localisation et la taille de la propriété, tandis que d'autres sont plus subtils, comme l'accessibilité des transports en commun ou le niveau de criminalité dans la région. La localisation est un facteur important à prendre en compte lorsque vous achetez un bien immobilier commercial. Les propriétés situées dans les grandes villes sont généralement plus chères que celles situées dans les petites villes ou les campagnes. Cela s'explique en partie par le fait que les grandes villes ont généralement une population plus dense, ce qui signifie qu'il y a plus de potentiels clients pour les entreprises situées dans ces villes. De plus, les grandes villes ont généralement un large choix de commerces et de services, ce qui peut également être un atout pour les entreprises. La taille de la propriété est également un facteur important à prendre en compte lorsque vous achetez un bien immobilier commercial. Les propriétés plus grandes sont généralement plus chères que les plus petites, car elles offrent généralement plus d'espace pour les entreprises. De plus, les propriétés plus grandes ont généralement une meilleure visibilité, ce qui peut être un atout pour certaines entreprises. L'accessibilité des transports en commun est également un facteur important à prendre en compte lorsque vous achetez un bien immobilier commercial.
90perfia

Pour aller plus loin