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Trois raisons de réaliser un investissement dans un local commercial

Lorsqu’on dispose d’un capital et d’un bon compte d’épargne, on est plus ou moins tenté de faire des placements dans la pierre papier ou d’investir dans l’immobilier locatif. En France par exemple, il existe différents secteurs où l’on peut réaliser ses investissements. Nous pouvons citer : l’assurance vie le Plan Épargne Logement les appartements, les […]

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5 conseils à suivre avant d’acheter un local commercial

Lorsqu’on décide d’acheter un local commercial, on le fait très souvent pour préparer sa retraite, augmenter ses revenus ou encore transmettre un patrimoine. Il est donc important de bien s’y prendre d’autant plus qu’on investit des sommes considérables. Nous avons répertorié pour vous, à travers une infographie interactive, les 5 conseils à suivre pour acheter […]

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Bail commercial Conseils d'expert

Comment estimer une cession de droit au bail ?

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Infographie : Le fonds de commerce expliqué de A à Z

Le fonds de commerce est une notion juridique qui renvoie à l’ensemble des éléments incorporels (enseignes, clientèle, droit au bail, marques, licences) et corporels (matériel, outillage, mobilier) affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle. Il fait partie des points clés à évaluer dans le cadre d’une transaction (achat-vente, cession). Son évaluation est primordiale pour […]

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Infographie : Trois structures fiscales à connaître avant d’investir

  Si autrefois, il était plus facile pour les investisseurs de se construire des patrimoines et créer des richesses à travers l’immobilier, aujourd’hui cela n’est plus le cas. Et pour cause, la fiscalité : elle est devenue plus contraignante. En clair, les pourcentages sont tellement devenues minimes que la rentabilité des investissements immobiliers se fait […]

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Immobilier d’entreprise : un investissement accessible à tous

Investir dans l’immobilier professionnel peut s’avérer très avantageux. La gestion est moins lourde, et parfois même prise en charge par certains organismes. Les avantages par rapport au marché du logement Louer des bureaux, des boutiques, des entrepôts ou même des parkings peut être particulièrement intéressant pour tous ceux qui souhaitent investir tout en ayant de […]

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Le prêt professionnel : tout savoir pour acheter votre local

Un prêt immobilier professionnel peut être difficile à obtenir. Vous devrez soigner la présentation de votre projet et prouver sa rentabilité pour rassurer les banques. Souhaitez-vous créer ou reprendre une activité ? La facilité pour obtenir un crédit immobilier professionnel ne sera évidemment pas la même si vous souhaitez reprendre une activité dans un local […]

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Le point sur les diagnostics immobiliers

Si vous vous intéressez à l’immobilier, vous avez forcément déjà entendu parler de la loi Carrez. Elle date de 1997 et rend obligatoires de nombreux diagnostics immobiliers aussi bien dans le cadre d’une vente que d’une location. Le propriétaire doit ainsi constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui permet d’informer les futurs occupants de […]

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Tout comprendre sur la clause de garantie solidaire de bail commercial

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Les obligations du locataire à la fin du bail commercial

On retient des articles 1730 et 1731 du Code civil que le locataire doit libérer les lieux loués et les restituer en bon état de réparation lorsque le bail arrive à échéance, si les parties n’ont pas prévu de le reconduire ou renouveler. Que signifie « libérer les lieux loués » ? En fin de […]

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Refus renouvellement bail commercial sans indemnité éviction

L’article L 145-17 du Code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail commercial sans verser une indemnité d’éviction au locataire, s‘il justifie que ce dernier a commis une faute grave et légitime. Le refus du bailleur doit cependant respecter des conditions de forme. Caractère du motif grave et légitime La détermination […]

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Les éléments constitutifs d’une convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire est un contrat particulier, conclu dans le cadre d’une location commerciale. Un ensemble de critères permettent de qualifier l’accord qui n’est pas soumis aux statuts des baux commerciaux. Quels sont les éléments constitutifs du contrat ? La fragilité du droit d’occupation précaire Le contrat doit avoir un caractère précaire répondant à la […]

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Les parties n’ont pas appliqué la révision d’un loyer

Lorsque les parties n’appliquent pas la révision du loyer prévue au contrat, on peut interpréter cette attitude comme une renonciation à leur droit de revoir le montant de la location à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice choisi dans le bail. Cette renonciation tient compte de certains critères. La renonciation doit […]

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Sanctions si le bailleur ne réalise pas les travaux

Le bailleur s’expose à une série de sanctions, tant contractuelles que judiciaires, lorsque l’inexécution des travaux qui l’incombent empêche le locataire d’exploiter normalement les locaux. Il peut également être poursuivi par un tiers victime de son inexécution contractuelle. Que peut faire le locataire si le bailleur ne réalise pas les travaux ? demander une exécution […]

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Quelles sont les incidences des travaux sur la valeur locative ?

Les travaux réalisés dans le cadre d’un bail commercial peuvent avoir des incidences sur la valeur locative de l’immeuble objet du bail à cause des différentes taxes qui leur sont appliquées. Taxe foncière Cette imposition est établie au nom du propriétaire qui est en principe seul redevable devant l’administration fiscale, même si le Bien est […]

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Comment fixer une valeur locative ?

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Changement des facteurs locaux de commercialité sur la valeur locative

Les facteurs locaux de commercialité se rattachent à certains éléments tels que la situation (ville, quartier ou rue), la répartition des diverses activités dans le voisinage, les moyens de transport, l’attrait particulier de l‘emplacement pour l’activité considérée, etc. La modification de ces facteurs peut constituer un motif de déplafonnement du loyer si elle présente un […]

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Incidence de changement de destination sur la valeur locative

La destination d’un local est celle prévue dans le contrat de bail et ses avenants ou autorisée par une décision judiciaire en cas de déspécialisation. C’est un élément de détermination de la valeur locative, dont la modification, si elle est notable, peut entrainer le déplafonnement du loyer. En quoi consiste le changement de destination ? […]

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Faut-il acheter ou louer ses murs commerciaux

Un investisseur qui se lance dans la création d’un commerce dispose de deux options pour obtenir un local commercial. Soit il opte pour la location, soit il achète les murs. Avantages et inconvénients d’acheter ou de louer des locaux commerciaux L’achat d’un local commercial Cette option est plus lourde financièrement, car l’explosion du prix des […]

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Est il nécessaire de rafraichir un local commercial pour le vendre ?

Beaucoup de vendeurs novices pensent que leur Bien se vendra mieux et plus vite si les travaux sont déjà réalisés. C’est une lourde erreur qui impacte fortement la rentabilité de l’opération. Pourquoi ? Qui achètera votre local commercial ? Plus de 90% des acheteurs de locaux commerciaux sont des investisseurs qui achètent un Bien pour […]

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6 astuces pour éviter de surpayer les murs d’un local commercial

Si vous souhaitez faire un investissement locatif dans des murs d’un local commercial, voici quelques astuces pour ne pas surpayer le prix et vous permettre d’acheter au bon prix. Attention si vous êtes débutant avant d’investir dans un local commercial Un mauvais choix sur le prix d’achat sera très contraignant si vous souhaitez revendre, car […]

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Quelles rentabilités moyennes de locaux commerciaux en Ile de France

  Pour répondre à la question, il faut comprendre le fait que les rentabilités dépendent du type d’emplacement et du secteur. L’ile de France comprend 3 secteurs : • Paris intra muros • La 1ere couronne ou couronne proche • La couronne secondaire ou grande couronne Dans chacun de ces secteurs, l’emplacement va avoir une […]

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Les autorisations à demander pour changer l’enseigne d’une boutique

Un commerçant ne peut pas changer son enseigne sans demander une autorisation. L’installation d’une enseigne a plusieurs impacts • Elle est installée sur les parties communes de la copropriété • Elle impacte l’environnement public de la commune • Elle modifie le bati du propriétaire Ces impacts impliquent que la copropriété, le propriétaire et la mairie […]

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Quel est l‘impact de la conjoncture sur le prix des murs commerciaux ?

Plusieurs facteurs économiques influent directement sur le prix de vente des murs commerciaux, à la hausse comme à la baisse. L’impact d’une baisse des prix des locaux en fonction des taux de crédit L’impact le plus important sur la valorisation est le taux d’emprunt moyen. Les murs commerciaux sont le plus souvent vendus à des […]

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Qui doit effectuer les réparations dans un local commercial loué ?

Les règles de répartition des charges liées au local commercial ne sont pas cadrées par la loi. Certaines jurisprudences existent à ce sujet, mais pour éviter tout contentieux, le bail doit être le plus clair possible. Règle particulière du 606 et des gros travaux Depuis la loi Pinel, il n’est plus possible de mettre à […]

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Faut il s’attendre à une baisse ou hausse du prix des murs commerciaux

Comment évoluent les prix des locaux commerciaux ? Pour bien comprendre les fluctuations du prix de vente des locaux commerciaux, il faut analyser ses deux composantes principales : L’emplacement et le profil des acheteurs. L’emplacement du local commercial Le rendement L’expertise ou l’estimation préalable à la vente a pour principal objectif de déterminer le « […]

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Céder son bail avec une dette  ?​ Des impayés de loyer qui se soldent par un départ du locataire sont des choses courantes. 3 étapes sont nécessaires au propriétaire à qui le locataire fait une demande pour vendre son fonds de commerce ou son bail commercial. Première étape : Vérifier s’il y a eu une […]

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Les différentes charges locatives affectées à un local commercial

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Le métier de marchand de Biens pour les locaux professionnels

L’activité de marchand de Biens a peu à peu disparu depuis une dizaine d’année à cause de l’envolée des prix au m2 de l’habitation. Ce métier s’est spécialisé pour ne laisser place qu’à des marchands pointus sur la fiscalité, ayant un réseau d’apporteurs suffisamment développé pour vivre de cette activité. Nous allons aborder les différents […]

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Locataire de local commercial puisse effectuer des travaux

Clause prévoit que le locataire doit demander l’autorisation au bailleur pour réaliser des travaux dans son local Dans le cas où le bail ne prévoit pas cette autorisation, les articles 1728 et 1730 du code civil prévoient qu’il est interdit au locataire de modifier la forme ou l’aspect de « la chose louée ». Le […]

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Est il possible de louer une boutique à deux locataires différents ?

La surface et l’aménagement de certaines boutiques permettent de les diviser pour les louer à deux locataires différents. Ce projet est réalisable, à condition d’en connaître les règles. Vérifier la possibilité dans le règlement de copropriété La première condition est de vérifier si le règlement de copropriété permet de louer à plusieurs locataires. Dans le […]

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Acheter un local sans conditions suspensives de financement

La condition suspensive de financement est une clause insérée dans le compromis de vente d’un Bien immobilier. Elle donne la possibilité à l’acheteur d’annuler le compromis et de récupérer le séquestre s’il n’a pas son financement. Or depuis plusieurs années, les banques ont limité les obtentions de prêts et beaucoup d’acheteurs ont été obligé de […]

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Le propriétaire du local commercial a le droit de visiter ?

Est ce que le propriétaire d’un local commercial a le droit de visiter les lieux ? Un bailleur qui souhaite visiter un local commercial qu’il loue à un locataire ne peut pas le faire sans son autorisation. La raison est qu’il porte atteinte à la vie privée de son locataire. Par contre, le propriétaire peut […]

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Les 5 points à obligatoirement analyser dans un bail commercial

Avant d’acheter ou de vendre un Bien professionnel ou commercial, il est nécessaire d’analyser précisément les 5 points suivants du bail commercial. Vérifier la rédaction de la clause résolutoire La clause résolutoire est la partie la plus importante du bail commercial. Si le locataire ne paie pas son loyer, cette clause est le seul moyen de […]

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Les différentes stratégies pour augmenter les loyers

Quelles sont les différentes stratégies pour augmenter les loyers des locaux commerciaux ?   Un propriétaire qui loue des locaux commerciaux place son actif pour recevoir une rente qui se compose principalement du loyer. Il doit maîtriser les stratégies pour augmenter les rendements tout en respectant la loi et ses obligations vis-à-vis de son locataire. […]

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Comparaison investissements résidentiel et commercial

Réaliser des investissements locatifs dans l’immobilier d’hbaitation ou dans des locaux commerciaux permet de se constituer un patrimoine pour sa retraite. Par contre, des questions clés doivent trouver réponse pour ne pas se tromper • Quoi choisir : Un appartement ou une boutique ? • Quels sont les avantages et inconvénients de chacun ? • Lequel est plus […]

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Les critères d’estimation d’un local commercial

Les critères d’estimation d’un local commercial sont différents de ceux de l’habitation, voici quelques éléments pour mieux comprendre. LES PRINCIPAUX CRITÈRES D’ESTIMATION D’UN LOCAL COMMERCIAL L’emplacement ; •La qualité du bail commercial ; • Le rendement net du local ; • L’affectation ; • La notion « libre ou occupé » ; • L’équipement du local, notamment la présence d’un extracteur d’air ; • Le type d’activité que […]

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Valoriser des murs commerciaux grâce à l’emplacement et au bail

On dénombre de nombreux facteurs qui influent sur la valeur des murs commerciaux : • La zone d’implantation : Emplacement N°1, emplacement N°1bis, emplacement N°2, autre •  Les prestations du local commercial •  La surface •  La singularité / la rareté du bien •  Mais surtout la demande… Malgré tout, l’emplacement des murs commerciaux et le […]