Comment sont fiscalisés les travaux effectués par le bailleur ?
Les travaux réalisés par le propriétaire des locaux commerciaux sont imposés selon différents types de régimes. Comment se présente la fiscalité des travaux accomplis par le bailleur ?
Impôts directs
Régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
- Dépenses d’entretien et de réparation
Les travaux d’entretien ou de réparation effectués par le bailleur visent à conserver ou à remettre en bon état d’utilisation les Biens données en location. Pour être déductibles, les dépenses doivent être justifiées et engagées dans l’intérêt de l’entreprise, conformément aux règles de droit commun.
Les dépenses courantes d’entretien et de réparation constituent en principe des charges immédiatement déductibles si elles n’entraînent pas le remplacement d’un composant et n’ont pour effet que de maintenir les éléments d’actif en état d’usage et de fonctionnement jusqu’au terme de leur période normale d’utilisation.
Les coûts d’entretien courant qui ont pour effet d’accroître la valeur des éléments d’actifs existants (composants ou non) doivent être immobilisés. Ils peuvent faire l’objet d’un amortissement fiscalement déductible.
Lorsque ces dépenses constituent des charges d’exploitation, elles sont déductibles des charges de l’exercice au cours duquel elles sont engagées. S’il s’agit de dépenses de gros entretien, le bailleur peut, sous certaines conditions, les déduire par voie de provision.
Les charges de gros entretien et de grandes révisions représentent les travaux qui s’inscrivent dans des projets pluriannuels et qui contribuent au bon état de fonctionnement des installations, sans prolonger leur durée de vie au-delà de celle prévue initialement (remise en état du gros équipement, entretien du gros œuvre, réfection de charpentes et de toiture, ravalement de la façade, etc.).
- Coûts de remplacement
Les dépenses de remplacement d’un composant identifié à l’origine entraînent obligatoirement l’inscription à l’actif d’un nouveau composant sans qu’on tienne compte si elles augmentent la valeur ou la durée d’utilisation du bien concerné.
- Installations, agencements et aménagements
Les dépenses qui portent sur les installations générales (téléphone, électricité, chauffage, etc.), la réalisation de nouveaux agencements, l’aménagement ou la transformation d’installations existantes entrainent généralement le classement d’un ou plusieurs nouveaux éléments à l’actif du bilan ou l’augmentation de la valeur ou de la durée de vie des éléments auxquels elles se rapportent.
Elles sont immobilisables et déduites par voie d’amortissement, conformément aux critères traditionnels de classement de dépenses fixés par la jurisprudence.
- Mise aux normes
En matière de sécurité ou d’environnement, les dépenses d’acquisition, de production ou de transformation d’immobilisations corporelles imposées par les lois et règlements doivent être immobilisées si l’absence de ces travaux peut entraîner l’arrêt immédiat ou différé de l’activité ou de l’installation de l’entreprise et non pas l’application de sanctions pécuniaires.
Si le défaut des travaux concernés n’entraine pas l’arrêt de tout ou partie de la production de l’entreprise, les dépenses correspondantes peuvent être passées en charges, à condition qu’elles n’augmentent pas la valeur vénale du bien, ni celle de la durée d’utilisation.
Le coût des travaux d’élimination de l’amiante dans les locaux professionnels est déductible immédiatement en charges s’il ne représente pas le remplacement des installations en cause.
imposition selon le revenu foncier
- Dépenses d’entretien et de réparation
Ces dépenses permettent d’une manière générale de maintenir ou de remettre l’immeuble en bon état pour un usage normal, sans modifier sa consistance, son agencement ou son équipement initial. Elles sont, en principe, déductibles du revenu foncier (CGI art. 31, I-1° a). Ces travaux concernent notamment :
- La remise en état du gros œuvre (toitures, façades, etc.), les opérations de ravalement, quelle que soit leur fréquence, le crépissage des murs et la réfection des peintures extérieures ;
- La remise en état des canalisations, de la climatisation, de l’installation électrique et du chauffage central (remplacement de canalisations, de chaudière, d’éléments de radiateur, etc.) ;
- Etc.
La déduction de ces dépenses porte aussi bien sur le montant des travaux, quelque soit leur coût, que sur les frais connexes (par exemple, honoraires versés à l’architecte).
- Réparations locatives prises en charge par le bailleur
Lorsque les dépenses de réparations locatives (frais de réfection des peintures intérieures notamment) sont prises en charge par le bailleur, elles ne peuvent être déduites des revenus fonciers que si :
- Elles sont rendues nécessaires par un vice de construction, une malfaçon, la vétusté ou la force majeure. Exemple : travaux de peinture résultant de la remise en état des conduits de fumée ou consécutifs à des désordres de la plomberie, travaux de réparation effectués après un cataclysme naturel (inondation, gelée, etc.).
- Les dépenses sont engagées, avant l’installation d’un locataire, en vue de faciliter la location.
- Le propriétaire n’a pas été remboursé des coûts supportés pour le compte du locataire au 31 décembre de l’année du départ du locataire.
- Travaux d’amélioration
Ces travaux visent à apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier cependant la structure du bâtiment.
Lorsque ces dépenses portent sur des locaux professionnels ou commerciaux, elles ne sont pas déductibles sauf si elles sont destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou à protéger ces locaux de l’effet de l’amiante. Le montant utilisé ne doit pas correspondre à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.
- Dépenses de désamiantage
Elles concernent l’ensemble des travaux d’enlèvement de l’amiante, des matériaux contenant l’amiante (flocage, calorifugeage ou faux plafonds) ou destinés à neutraliser ses effets. Ces dépenses sont déductibles.
- Construction, reconstruction et agrandissement
Le montant affecté à ses opérations ne peut être déduit pour la détermination du revenu net foncier. L’administration fiscale refuse la déduction d’équipements réalisés postérieurement à la construction ou à la reconstruction d’un immeuble si les dépenses effectuées font partie, en réalité, du coût de réalisation du nouvel immeuble.
Taxes sur la valeur ajoutée (TVA)
Pour le bailleur imposé à la TVA de plein droit ou sur option, il peut déduire de l’imposition due au titre des loyers la taxe ayant grevé les travaux de grosses réparations ou d’amélioration ou les agencements commerciaux s’il en supporte la charge (Travaux qui lui sont facturés et réglés par lui à l’entrepreneur).
Si le bail le permet, le propriétaire peut facturer ensuite au locataire un complément de loyer taxable, qui correspond au montant de ces travaux. Le locataire pourra déduire la taxe acquittée et facturée sur le supplément de loyer correspondant aux travaux.
Lorsque le locataire finance directement et définitivement les travaux en cause, le bailleur n’est pas tenu d’inclure le montant dans sa base d’imposition même si la réalisation de ces opérations lui incombent normalement et le coût pris en charge par le preneur s’analyse en un complément de loyer.
Redevance (bureaux en Ile de France)
A Paris et dans certaines communes d’Ile de France, une redevance est exigible sur la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de locaux à usage de bureaux, de commerce ou de stockage. Elle est également exigible sur la transformation de locaux devant répondre à de tels usages alors qu’ils n’en étaient pas destinés auparavant.
Le calcul de la redevance s’effectue à partir de la surface de construction telle que retenue pour l’assiette de la taxe d’aménagement.
